和中介与房东儿子签订的买卖合同是否有效，主要取决于房东儿子的代理权限以及合同签订的具体情况。以下从多个角度进行详细分析：
一、合同有效的情况
明确授权且手续完备
- 如果房东儿子持有房东签署的有效授权委托书，且委托书中明确赋予其出售房屋、签订合同的权限，那么与房东儿子签订的买卖合同是有效的，对房东具有法律约束力。这种情况下，合同双方的意思表示真实，且符合法律法规的规定，因此合同有效。
构成表见代理
- 即使房东儿子未获得实际授权，但如果存在让购房者有合理理由相信其具有代理权的客观情形（如长期管理房屋、出示房产证、身份证等重要文件），且购房者善意且无过失，那么该合同可能被认定为有效。这是为了保护善意第三人的利益和交易安全，防止因无权代理而损害购房者的合法权益。
房东事后追认
- 若房东儿子未经授权签订合同，但房东事后明确表示追认该合同，认可其效力，则合同自追认之日起生效。这种情况下，房东通过追认行为弥补了儿子无权代理的瑕疵，使得合同具有法律效力。
二、合同无效或效力待定的情况
无代理权且不构成表见代理
- 若房东儿子既无实际授权，也不存在表见代理的情形，则与房东儿子签订的买卖合同属于效力待定合同。在房东未追认前，合同不具有法律效力；若房东拒绝追认，则合同自始无效。这种情况下，购房者需要承担一定的风险，因为合同效力取决于房东的追认行为。
授权存在瑕疵
- 如果房东的授权行为存在瑕疵（如授权范围不明确、授权书形式不合法等），可能导致合同效力存疑。在此情况下，若房东拒绝追认，合同可能被认定为无效。因此，在签订合同时，双方应仔细审查授权委托书的内容和形式，确保授权行为的合法性和有效性。
合同内容违法或违规
- 即使房东儿子获得了授权，如果合同内容违反法律法规的强制性规定（如涉及非法交易、侵犯他人合法权益等），或者存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，该合同仍然无效。这种情况下，合同双方都需要承担法律责任，因为合同内容本身就不符合法律法规的规定。
合同双方民事行为能力问题
- 如果房东儿子是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经法定代理人同意或追认，其签订的合同可能无效。同时，购房者也需具备相应的民事行为能力，否则合同同样可能无效。因此，在签订合同时，双方应确认彼此的民事行为能力状况，避免因民事行为能力问题而导致合同无效。
三、签订合同时的注意事项
- 核实代理权限：购房者在与房东儿子签订合同时，应仔细核实其代理权限和相关证明文件（如授权委托书、房产证、身份证等），确保合同的有效性。
- 审查合同内容：双方应谨慎审查合同条款，确保合同内容合法、合规，用词清晰明确，表达真实意愿。避免使用模糊、歧义的条款，以免引发纠纷。
- 保留证据：在签订合同过程中，双方应保留好相关证据（如聊天记录、邮件往来、转账记录等），以便在发生纠纷时能够证明自己的主张。
综上所述，和中介与房东儿子签订的买卖合同是否有效，需综合考虑代理权的合法性、合同内容的合规性以及合同双方的民事行为能力等多个因素。在签订合同时，建议双方遵循相关法律法规，谨慎行事，以确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。