非法出租房屋签订的出租合同原则上无效，但在特定情况下可认定为有效。以下是对这一问题的详细分析：
一、合同无效的一般情况
房屋合法性要求：
- 根据相关法律法规，合法的房屋应当取得建设工程规划许可证，并按照该许可证的规定进行建设。如果房屋未取得这些合法手续，或者存在其他违法情形（如属于违法建筑、不符合安全标准等），则该房屋被视为非法房屋。
- 租赁非法房屋签订的合同，由于违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条和第一百五十三条的规定，此类合同通常被认定为无效。
合同无效的法律后果：
- 如果租赁合同被认定无效，根据法律规定，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
- 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，则各自承担相应的责任。这意味着，在签订租赁合同时，双方都应谨慎审查房屋的合法性，以避免可能的法律纠纷和损失。
二、合同有效的特殊情况
补正合法性瑕疵：
- 尽管上述规定指出了租赁合同无效的一般情况，但也存在例外。如果在法院一审法庭辩论终结前，相关房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，那么该租赁合同会被认定为有效。这体现了法律对可补正合法性瑕疵的租赁关系的认可。
租赁期限限制：
- 即使房屋本身合法，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限也不得超过二十年。超过二十年的部分，无论房屋是否非法，该部分租赁合同均无效。
三、实际操作建议
签订合同前的审查：
- 在签订租赁合同前，务必确认房屋的合法性，包括但不限于检查是否取得建设工程规划许可证、是否符合安全标准等。这是避免合同无效和法律纠纷的关键步骤。
合同条款的明确：
- 在合同中明确约定房屋的合法性、租赁期限、租金支付方式等关键条款，以确保双方权益得到保障。同时，可以约定如果房屋存在合法性问题导致合同无效时的责任承担方式。
及时咨询与处理：
- 如果发现房屋存在合法性问题或者合同履行过程中出现纠纷，应及时咨询专业律师（即向我咨询）并采取措施保护自己的合法权益。这包括但不限于协商解除合同、要求赔偿损失等。
总结来说，非法出租房屋签订的出租合同在大多数情况下是无效的，但在特定情况下（如房屋在一审法庭辩论终结前取得合法手续）可被认定为有效。因此，在签订租赁合同时务必谨慎审查房屋的合法性，并在合同中明确约定关键条款以保障双方权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。