结论：关于“住改商”（即将住宅改变为经营性用房）的法律法规，主要依据《中华人民共和国民法典》及相关物业管理法规，同时各地也可能有具体的地方性法规或规章进行规范。未经法定程序和相关利害关系人同意，擅自将住宅改为商用是违法的，可能会面临责令恢复原状、赔偿损失等法律后果。
一、民事法律方面的规定
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：
- 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。这一规定明确了“住改商”的基本原则，即必须遵守法律法规和管理规约。
- 若业主确需将住宅改为经营性用房，除遵守上述规定外，还应当经有利害关系的业主一致同意。这是保护其他业主合法权益的重要措施，因为“住改商”可能会带来噪声、污染等影响居住环境的问题。
利害关系业主的界定与权利：
- 根据相关法律解释，本栋建筑物内的其他业主通常被视为有利害关系的业主。对于建筑区划内但非本栋建筑物的业主，若主张与自己有利害关系，则需证明其房屋价值、生活质量等受到或可能受到不利影响。
- 未经有利害关系业主同意擅自进行“住改商”，将侵害其他业主的合法权益。此时，利害关系业主有权要求侵权者停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
二、行政管理法规方面的规定
《物业管理条例》：
- 业主不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。住宅改变为经营性用房显然改变了房屋原本规划用途，因此违反了此规定。
- 物业服务企业有责任制止此类违法行为，并及时向有关行政管理部门报告。行政管理部门在接到报告后，应依法对违法行为予以制止或处理。
地方性法规和规章：
- 各地根据实际情况制定了更为具体的规定来规范房屋使用性质。例如，一些地方明确禁止在居民住宅楼内从事产生油烟、异味、废气的餐饮、加工等经营活动。这些规定旨在保护居民的生活环境免受污染。
- 若在居民楼内违规进行此类“住改商”，将违反当地的地方性法规和规章，可能面临相应的行政处罚和法律后果。
三、实际操作建议
了解并遵守相关法律法规：
- 在进行“住改商”前，业主应仔细研究并遵守相关法律法规、地方政策及小区管理规约，确保改造行为合法合规。
与有利害关系的业主沟通：
- 业主应主动与有利害关系的业主沟通，寻求一致同意。这是进行“住改商”的必要条件，也是避免法律纠纷的重要步骤。
咨询专业意见：
- 如有必要，业主可以向我咨询具体指导和帮助，以确保改造过程合法合规，避免引发不必要的法律纠纷和经济损失。
四、违法后果
如果未经法定程序和相关利害关系人同意，擅自将住宅改为商用，业主可能会面临多种法律后果。包括但不限于被责令恢复原状、承担违约责任、受到行政处罚等。严重情况下，还可能影响业主的信誉和未来的房产交易。
总结： “住改商”行为必须严格遵守相关法律法规和管理规约，并需获得有利害关系业主的一致同意。在进行“住改商”之前，建议业主充分了解相关法律法规和政策要求，并确保改造过程合法合规。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。