结论：仅签订合同而未办理产权过户登记，买方无法直接通过物业完成法律意义上的产权登记，需分情况处理后续事宜。

1. 合同效力与产权登记的独立性

根据《民法典》第215条，车库买卖合同自成立时生效（双方意思表示真实、内容合法），但产权转移需以登记为生效要件。即使合同有效，若未办理过户登记，车库产权仍属于原卖方，物业无权直接为买方办理产权登记。

关键点：

• 合同仅约束买卖双方（如付款、交付义务），不产生物权变动效力；
  
• 物业的登记权限通常基于产权证或法院判决，而非买卖合同。
  

2. 买方自行到物业办理登记的可行性

物业的登记行为一般分为两类：

• 使用权登记（如停车管理权限）：若合同明确约定卖方将车库使用权转让给买方，且物业同意配合，买方可能仅能办理使用权登记（非产权）。但此类登记无法对抗第三人（如原卖方将车库再次出售或抵押）。
  
• 产权登记：必须由原产权人（卖方）配合，持产权证、买卖合同等材料到不动产登记中心办理过户。物业无权直接变更产权。
  

风险：若仅依赖物业登记而未过户，买方可能面临：

• 原卖方反悔，主张合同无效或要求撤销登记；
  
• 车库被原卖方债权人查封、拍卖；
  
• 拆迁补偿等权益仍归原卖方所有。
  

3. 实务建议

1. 优先办理产权过户：

   • 签订合同后，立即要求卖方配合办理过户登记（需缴纳契税、维修基金等费用）；
     
   • 若卖方拖延，可依据合同约定主张违约责任（如要求支付违约金、解除合同并赔偿损失）。
     

2. 合同条款设计：

   • 明确约定“卖方应在XX日内配合办理过户，否则每日按车库总价款的X%支付违约金”；
     
   • 增加“卖方保证车库无产权纠纷，否则承担买方全部损失”等条款。
     

3. 替代方案（若无法立即过户）：

   • 公证提存：将购房款提存至公证处，待过户完成后由公证处支付给卖方，降低卖方违约风险；
     
   • 预告登记：向不动产登记中心申请预告登记，防止卖方“一房二卖”（但需卖方配合，且预告登记有效期一般为3个月）。
     

总结：仅签合同而未过户，买方无法通过物业完成产权登记。务必推动卖方配合过户，或通过合同条款、公证等手段降低风险。如有具体合同条款或交易细节需进一步分析，可直接向我咨询。