结论：房产面积与合同面积发生差异时，“多退少补据实结算”的约定，在合同有明确约定且不违反法律法规强制性规定的前提下，是公平且合法的。具体处理方式需根据面积误差比的不同情况来区别对待。
法律依据与合同约定
法律依据：
- 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条，房屋实际面积与合同约定面积不符时，首先依据合同约定的方式处理。若合同无约定或约定不明确，则按照该司法解释的具体规定执行。
合同约定：
- 购房合同中通常会明确约定面积差异的处理方式，即“多退少补据实结算”。这一约定体现了合同双方的意思自治，只要不违反法律法规的强制性规定，即对双方具有法律约束力。
适用条件与具体处理
面积误差比绝对值在3%以内（含3%）：
- 无论房屋实际面积是大于还是小于合同约定面积，均按照合同约定的价格据实结算，实行“多退少补”。
- 举例：合同约定面积为100平方米，单价为1万元/平方米。若实际交付面积为102平方米，购房者需再支付2万元的房价款；反之，若实际交付面积为98平方米，开发商应退还购房者2万元。
面积误差比绝对值超出3%：
- 房屋实际面积大于合同约定面积：
- 面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足。
- 超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归购房者。
- 举例：合同约定面积为100平方米，实际面积为105平方米。购房者只需补足3平方米的房价款，即3万元；其余2平方米的房价款，即2万元，由开发商承担。
- 房屋实际面积小于合同约定面积：
- 面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者。
- 超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。
- 举例：合同约定面积为100平方米，实际面积为94平方米。开发商应返还3平方米的房价款及利息，并双倍返还超出3%部分的3平方米的房价款，即返还总额应为3万元（房价款）+ 利息 + 6万元（双倍返还的房价款）= 9万元 + 利息。
公平性分析
从合同双方的角度：
- “多退少补据实结算”的约定，体现了合同双方对房屋面积差异的公平处理原则。购房者不会因面积增加而承担过多费用，开发商也不会因面积减少而遭受损失。
- 当面积误差比超出一定范围时，法律对超出部分的房价款进行了特殊规定，以保护购房者的合法权益，防止开发商利用面积差异进行不公平交易。
从法律规定的角度：
- 相关法律法规对房屋面积差异的处理方式进行了明确规定，为合同双方提供了明确的法律依据。这有助于减少因面积差异而产生的纠纷，维护房地产市场的稳定和健康发展。
处理建议
在签订购房合同时：
- 双方应明确约定面积差异的处理方式，包括“多退少补据实结算”的具体条款和面积误差比的计算方法。
- 合同中应明确约定面积误差比超出一定范围时的处理方式，以避免后续纠纷。
在房屋交付时：
- 购房者应仔细核对房屋的实际面积与合同约定面积是否一致。
- 如发现面积差异，应及时与开发商协商解决，并保留好相关证据。
如遇争议或无法协商解决：
- 建议及时寻求专业法律帮助，以维护自己的合法权益。你可以直接向我咨询相关法律问题，我会为你提供专业的法律意见和帮助。
综上所述，房产面积与合同面积发生差异时，“多退少补据实结算”的约定在符合一定条件下是公平且合法的。在处理此类问题时，应首先查看购房合同的约定，并结合相关法律法规进行综合判断。