在没有签订租赁合同的情况下，物业费的计算和承担通常需要根据实际情况和双方协商来确定，但一般原则是物业费应由实际使用房屋的人承担，即租客。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律原则与规定
- 合同自由原则：在租赁关系中，双方有权通过协商确定物业费的承担方式。如果双方没有签订书面合同，但口头约定了物业费的承担，那么应遵循双方的约定。
- 实际使用原则：在没有明确约定的情况下，物业费通常应由实际使用房屋的人承担。这是因为物业费是用于维护和管理房屋所在小区的公共设施和服务的费用，实际使用房屋的人享受了这些服务，因此应承担相应费用。
二、不同情况下的物业费承担
双方有口头约定：
- 如果房东和租客在租赁关系开始前或开始时，通过口头方式约定了物业费的承担方式，那么应遵循这一约定。
- 例如，双方约定物业费由房东承担，那么租客就无需支付物业费；反之，如果约定由租客承担，那么租客就需要按照约定支付。
双方无明确约定：
- 在没有明确约定的情况下，物业费通常应由租客承担。这是因为租客是房屋的实际使用人，享受了物业服务。
- 然而，如果房东在租赁关系中存在过错（如未提供必要的物业服务信息、未协助租客办理相关手续等），导致租客无法正常使用物业服务或产生额外费用，那么房东可能需要承担相应的责任。
房东与物业公司有约定：
- 如果房东与物业公司之间有明确的约定，规定物业费由房东承担或由租客承担（如通过物业费代扣代缴等方式），那么应遵循这一约定。
- 但这种约定通常不会改变房东和租客之间的内部责任分配，即如果房东与物业公司约定由租客承担物业费，但租客拒绝支付，房东仍可能需要先向物业公司支付费用，然后再向租客追偿。
三、建议与措施
签订书面合同：
- 为了避免类似纠纷的发生，建议房东和租客在租赁关系开始前签订书面合同，明确约定物业费的承担方式、支付时间、支付方式等条款。
- 书面合同具有法律效力，可以保护双方的合法权益，减少纠纷的发生。
保留相关证据：
- 如果双方没有签订书面合同，但存在口头约定或实际履行情况，建议双方保留相关证据（如聊天记录、转账记录、物业服务单据等），以便在发生纠纷时证明自己的主张。
协商解决：
- 如果发生物业费纠纷，建议双方首先通过协商方式解决。协商过程中可以参考当地的市场行情、物业服务标准等因素，寻求一个公平合理的解决方案。
寻求法律帮助：
- 如果协商无果，双方可以寻求法律帮助。可以咨询专业律师（如我，苏湖城律师，专注于刑事辩护、房产纠纷领域），了解自己的权利和义务，以及可能的法律后果和解决方案。
总结来说，在没有签订租赁合同的情况下，物业费的承担通常应根据实际情况和双方协商来确定。但一般原则是物业费应由实际使用房屋的人承担，即租客。为了避免纠纷的发生，建议双方在租赁关系开始前签订书面合同，明确约定物业费的承担方式等条款。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。