房屋买卖合同如果不卖了，能否退款需根据具体情况综合判断，不能一概而论。以下是从不同角度为您详细分析的情况：
一、基于双方协商一致
- 协商解除：如果买卖双方经友好协商，一致同意解除合同并退款，那么可以按照双方达成的协议进行退款操作。这种情况下，退款是完全合法且可行的。例如，双方可以签订一份解除合同的协议，明确退款金额、退款时间等关键条款。
二、基于法定情形
合同无效：
- 当房屋买卖合同存在法定无效的情形时（如欺诈、胁迫、恶意串通损害国家/集体/第三人利益、违反法律强制性规定等），合同自始无效。此时，买方有权要求退还因合同取得的财产，包括已支付的房款。
合同可撤销：
- 若合同因重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等情形而可撤销，受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销合同，并要求退还已支付的款项。例如，如果卖方在签订合同时隐瞒了房屋的重要瑕疵，买方在发现后有权要求撤销合同并退款。
卖方根本违约：
- 卖方未按照合同约定履行主要义务，导致买方合同目的无法实现时（如迟延履行、不履行主要债务、房屋质量严重不符等），买方有权解除合同并要求退款及赔偿损失。例如，如果卖方未能按时交付房屋，且逾期超过合同约定的期限，买方可以解除合同并要求退还已付房款。
不可抗力：
- 因不可抗力（如自然灾害、战争等）致使合同无法履行时，当事人可以解除合同，并根据履行情况和合同性质要求恢复原状、采取补救措施或赔偿损失，通常包括退还款项。例如，如果因地震导致房屋毁损无法交付，双方可以解除合同并协商退款事宜。
三、基于合同约定情形
- 如果房屋买卖合同中明确约定了退款的条件和方式，当这些条件成就时，买方有权依据合同约定要求退款。例如，合同中可能约定如果买方在特定时间内无法获得贷款，可以解除合同并要求退还已支付的定金或房款。
四、其他注意事项
预付款与定金：
- 预付款项在无特别约定的情况下一般可要求退还；而定金作为担保方式，支付定金一方违约时定金不予退还，收受定金一方违约则需双倍返还。因此，在签订合同时，双方应明确款项的性质和退款条件。
保留证据：
- 付款凭证、交易聊天记录、邮件等证据对于证明款项支付事实、金额及退款协商情况具有重要意义。在申请退款的过程中，买方应妥善保留相关证据，以便在需要时提供证明。
五、不存在法定或约定情形的处理
- 如果不存在法定或约定的退款情形，一方擅自要求退款将构成违约行为，另一方有权拒绝并可能要求违约方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。例如，如果买方在无正当理由的情况下要求解除合同并退款，卖方可以拒绝并要求买方继续履行合同或支付违约金。
行动建议：
- 仔细审查合同：首先，应仔细查阅房屋买卖合同的条款，特别是关于退房、解除合同或违约责任的约定。
- 尝试协商：如果合同中没有明确规定或规定不明确，可以尝试与对方进行协商，就退房退款事宜达成一致意见。
- 寻求法律帮助：如果协商无果或遇到复杂的法律问题，建议及时咨询专业律师（即我本人），以维护自己的合法权益。
在处理房屋买卖合同退款问题时，请务必根据具体情况综合判断并谨慎处理。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。