签了不动产买卖合同后能否退房，需视具体情况而定，不能一概而论。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
一、可以退房的法定及约定情形
开发商资质与手续问题
- 若开发商未取得商品房预售许可证明即与购房者签订合同，该合同在起诉前未取得预售许可的，应认定无效，购房者有权要求退房。
- 开发商“五证”不全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）时，合同可能无效，购房者同样可要求退房。
房屋质量问题
- 房屋主体结构质量不合格，无法交付使用或交付后核验确属不合格，购房者有权请求解除合同并赔偿损失。
- 房屋存在严重质量问题，如严重漏水、墙体裂缝等，且经多次维修无法解决，严重影响居住生活，购房者也可要求退房。
开发商违约行为
- 逾期交房，经购房者催告后在合理期限内仍未履行，购房者有权解除合同。
- 一房二卖或抵押，导致购房者无法取得房屋所有权，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，并要求赔偿。
- 面积误差过大，超出合同约定范围，购房者有权选择解除合同并要求返还已付款项。
政策变化导致无法履行合同
- 如因政府限购政策调整导致购房者失去购房资格，购房者可以要求解除合同并退房。
双方协商一致
- 购房者和开发商可就退房事宜达成一致意见，并签订补充协议明确退房条件和流程。这是最直接且风险较低的退房方式。
购房者自身特殊情况
- 因不可抗力事件（如自然灾害、战争等）导致无法继续履行合同，购房者可根据不可抗力的影响部分或全部免除责任，并与开发商协商退房。
- 因重大误解或显失公平订立合同，购房者有权请求变更或撤销合同，进而要求退房。
二、不能随意退房的情况
- 在不存在上述法定或约定的退房情形下，购房者单方面要求退房可能构成违约，需按合同约定承担违约责任，如支付违约金等。因此，在签订合同时，购房者应仔细阅读合同条款，特别是关于退房和违约责任的部分，以避免不必要的损失。
三、退房操作程序及注意事项
提出退房申请：购房者需向开发商提出退房申请，并提供相关证据和材料支持其退房请求。这些证据可能包括合同文本、交易记录、沟通记录、房屋质量问题的照片或视频等。
协商谈判：双方就退房事宜进行协商和谈判，最终达成一致意见并签订退房协议。在协商过程中，购房者应保持冷静和理性，明确自己的诉求和底线，以争取最有利的退房条件。
费用处理：退房可能涉及违约金、税费等费用问题，需根据合同具体约定及相关法律法规确定。购房者应仔细阅读合同中的费用条款，并在协商过程中明确费用的承担方式和金额。
总结来说，签了不动产买卖合同后能否退房取决于多种因素的综合考虑。购房者在面临退房问题时，应首先仔细审查合同条款和了解相关法律法规，然后根据实际情况选择合适的退房方式。如果需要进一步的法律帮助或咨询，请直接向我提问，我将为你提供专业的法律意见和指导。