卖房合同签了想退，处理方式需根据具体情况来定，以下是一些常见的情况及对应的处理建议：

1. 与买家协商一致退房

   • 适用情况：若您与买家能够就退房事宜达成一致意见，这是最为简便且成本较低的方式。
   • 流程：
     1. 提出意向：您应向买家明确提出退房意向，并说明原因及诉求。
     2. 协商细节：双方就退款金额、时间、可能涉及的违约金等具体事项进行协商。
     3. 签订协议：协商一致后，签订解除合同的书面协议，明确双方的权利义务，以避免后续纠纷。
     4. 执行退款：按照协议约定，您退还买家已支付的房款及相关费用。

2. 法定退房情形

   • 适用情况：若存在法定退房情形，如买家存在违约行为（如逾期付款、提供虚假信息等），您有权要求退房并追究买家责任。
   • 法律依据：根据《民法典》及相关司法解释，若买家存在违约行为，且经催告后在合理期限内仍未履行，您有权解除合同。
   • 流程：
     1. 收集证据：收集买家违约的相关证据，如逾期付款记录、虚假信息证明等。
     2. 发出通知：向买家发出书面的解除合同通知，并保留相关证据。通知到达买家时，合同即解除。
     3. 法律途径：若买家不同意解除合同，您可通过法院诉讼或仲裁机构申请裁决，请求解除合同并要求赔偿。

3. 承担违约责任退房

   • 适用情况：若不存在法定退房情形，您单方面要求退房，则可能需要承担违约责任。
   • 步骤：
     1. 查看合同约定：仔细审查合同中关于违约责任的条款，了解需承担的具体责任，如违约金比例、赔偿范围等。
     2. 与买家沟通：尝试与买家协商，争取降低违约责任的承担方式和金额。
     3. 支付违约金：若协商不成，按合同约定支付违约金后，办理退房手续，您退还买家剩余房款（若有）。

4. 特殊情况处理

   • 政策调整原因：若因国家政策调整导致无法继续履行合同（如限购政策导致买家失去购房资格），您可与买家协商解除合同，并互不承担违约责任。
   • 不可抗力因素：如因自然灾害、政府行为等不可抗力因素导致无法继续履行合同，您也可与买家协商解除合同，并互不承担违约责任。

在处理退房事宜时，您还需注意以下几点：

• 保留相关证据：妥善保管购房合同、付款凭证、沟通记录等相关证据，以便在协商或法律程序中维护自身权益。
• 了解退款流程与时间：解除合同后，详细了解退款的具体流程和时间安排，确保资金能够及时回笼。
• 处理贷款事宜：若买家已办理贷款购房，退房后您需与贷款银行协商处理贷款事宜（如提前还款、解除抵押等），以避免产生不必要的经济纠纷。

最后，我建议您在处理退房事宜时保持冷静、理性，遵循法律法规，以确保退房顺利进行。若您在此过程中遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。