核心结论：在这种情况下，买方可以采取以下措施来维护自身权益，具体分情况讨论如下：
确认购房协议的效力
- 协议有效性：首先，需要确认购房协议是否合法有效。如果协议内容符合法律规定，双方意思表示真实，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，那么该协议是有效的。
- 合同履行情况：买方已经支付了部分款项，这表明合同已经在一定程度上得到了履行。卖方的去世并不影响合同的效力，但可能影响合同的继续履行。
确定卖方的继承人
- 继承开始：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，继承从被继承人死亡时开始。卖方去世后，其遗产（包括该房屋）将由其继承人继承。
- 继承人身份：买方需要了解卖方的继承人情况，包括继承人的数量、身份以及他们是否愿意继续履行购房协议。这可能需要通过查询卖方的户籍信息、遗嘱（如果有的话）或与卖方的亲属沟通来确认。
与继承人协商继续履行或解除合同
- 继续履行：如果继承人愿意继续履行购房协议，买方可以与继承人协商完成剩余款项的支付和房屋的过户手续。在此过程中，建议买方与继承人签订书面协议，明确双方的权利和义务，以避免未来可能出现的纠纷。
- 解除合同：如果继承人不愿意继续履行购房协议，或者买方因其他原因希望解除合同，双方可以协商解除合同，并就已支付款项的退还等事宜达成一致。如果协商不成，买方可以考虑通过法律途径解决。
考虑法律途径
- 诉讼或仲裁：如果与继承人协商无果，买方可以向人民法院提起诉讼或根据购房协议中的仲裁条款向仲裁机构申请仲裁，要求继承人继续履行合同或退还已支付的款项及赔偿损失。
- 证据准备：在采取法律途径前，买方需要收集并整理好相关证据，包括购房协议、付款凭证、与卖方或其继承人的沟通记录等，以支持自己的主张。
注意诉讼时效
- 时效规定：根据《中华人民共和国民法典》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。买方需要在知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起三年内提起诉讼或申请仲裁。
- 时效中断与延长：如果买方在诉讼时效期间内与继承人进行了协商或采取了其他积极措施来维护自己的权益，可能会构成诉讼时效的中断或延长。但具体是否构成中断或延长，需要根据具体情况和法律规定来判断。
额外建议：
- 及时咨询：由于房屋买卖涉及的法律问题较为复杂，且每个案件的具体情况都有所不同，因此建议买方在遇到此类问题时及时咨询专业律师，以便得到更具体、更专业的法律建议。
- 保留证据：在整个过程中，买方需要妥善保留好所有与购房协议相关的证据和文件，以备不时之需。