房屋买卖协议本身没有固定的失效年限，其效力需根据不同情形来判断。以下是几种可能导致房屋买卖协议失效或终止的情况：

1. 合同约定的期限届满：如果合同明确约定了有效期限，比如约定在某个特定日期或特定条件达成时合同终止，那么当该期限届满或条件成就时，合同权利义务终止。

2. 合同履行完毕：即买卖双方按照协议约定完成了房屋所有权的转移及价款支付等全部义务，合同自然终止。

3. 出现法定无效或可撤销情形：

   • 如一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；
   • 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等，合同会被认定无效。
   • 在存在重大误解、显失公平等可撤销情形下，当事人在法定期间内行使撤销权，合同被撤销后自始无效。

4. 其他特定情形：

   • 房地产分离出卖，即房屋和土地使用权分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出买卖合同无效。
   • 产权未登记过户，即房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则合同不能生效。
   • 产权主体有问题，如非所有权人出卖他人房屋，或共有房屋未经共有人同意擅自出卖等。
   • 侵犯优先购买权，如房屋所有人出卖共有房屋或已租出房屋时，未按规定通知共有人或承租人，侵犯其优先购买权。
   • 单位违反规定购房，如机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，违反规定购买的，买卖关系无效。

若不存在上述情况，房屋买卖协议会持续有效，对双方当事人具有法律约束力。因此，在签订房屋买卖协议时，双方应仔细审查协议内容，确保协议的合法性、有效性和可执行性，以避免后续可能出现的纠纷和风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。