在房屋租赁合同中，情势变更原则的适用是一个相对复杂但重要的法律问题。以下我将详细阐述情势变更原则在房屋租赁合同中的适用条件、效力及适用范围，以帮助您更好地理解这一原则。
情势变更原则的适用条件
有情势变更的事实：
- 在房屋租赁合同中，这通常指的是合同基础条件发生了重大变化，如政府突然出台政策对该区域进行大规模拆迁改造，导致租赁房屋面临拆除。这种变化必须是合同赖以存在的客观情况发生了根本性的改变。
- 这种变化必须是当事人在订立合同时无法预见的。例如，双方在签订合同时，不可能预见到房屋会在租赁期间因政策原因被拆迁。
- 变化不属于商业风险。商业风险是市场主体在从事商业活动中应当承担的合理风险，如正常的市场价格波动。而情势变更是超出了正常商业风险范围的异常变化。
发生在合同成立以后、履行完毕之前：
- 如果情势变更发生在合同成立之前，当事人可以在订立合同时就将该情况考虑进去，通过调整合同条款来分配风险和责任。
- 若情势变更发生在合同履行完毕之后，此时合同的权利义务已经终止，不存在继续履行合同的问题，也就不存在适用情势变更原则的必要。
继续履行合同对一方当事人明显不公平：
- 这是情势变更原则适用的核心要件。判断是否“明显不公平”，需要综合考虑合同的性质、当事人的履约能力、市场行情等多种因素。例如，在房屋租赁因拆迁改造的案例中，如果承租人已经投入大量资金对租赁房屋进行了装修，且剩余租赁期限较长，此时若继续按照原合同履行，承租人将遭受巨大的经济损失，这显然对其是不公平的。
情势变更原则的效力
当事人重新协商：
- 当出现情势变更的情况时，受不利影响的一方当事人首先应当与对方进行重新协商。双方可以通过友好协商，根据实际情况调整合同的条款，如变更合同的履行方式、期限、价款等内容，以达到公平合理的结果。
请求法院或仲裁机构变更或解除合同：
- 如果在合理期限内协商不成，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构介入。法院或仲裁机构会根据具体情况，判断是否适用情势变更原则，并作出相应的裁决。
- 法院或仲裁机构可以选择变更合同或者解除合同。变更合同主要是调整合同的部分条款，使合同在新的情况下能够继续履行，并且达到相对公平的状态。解除合同则是在继续履行合同对一方当事人明显不公平，且无法通过变更合同解决的情况下，终止合同的权利义务关系。
情势变更原则的适用范围
- 情势变更原则适用于各种类型的民事合同，包括房屋租赁合同。只要符合情势变更原则的适用条件，无论合同的性质如何，都可以适用该原则。
- 只有当情势变更不是由于当事人的主观过错造成的，才能适用该原则。如果是因为一方当事人的故意或过失行为导致了合同基础条件的变化，那么应当由该当事人承担相应的违约责任，而不能适用情势变更原则。
综上所述，情势变更原则在房屋租赁合同中的适用需要满足一定的条件，包括有情势变更的事实、发生在合同成立以后履行完毕之前、继续履行合同对一方当事人明显不公平等。当满足这些条件时，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，或在协商不成时请求法院或仲裁机构变更或解除合同。