关于单位租赁外单位土地的处理方式，需根据租赁目的、期限及土地性质等核心前提分情况处理，具体如下：

1. 明确租赁目的与土地性质

   • 若租赁土地用于生产经营（如建厂、仓储），需确认土地性质是否为工业用地或商业用地。若土地性质为农业用地（如耕地、林地），则可能涉及改变土地用途的审批问题，需向自然资源部门申请变更登记，否则可能面临行政处罚（如罚款、责令恢复原状）。
     
   • 若租赁土地用于临时建设（如施工场地、临时堆放），需明确租赁期限是否超过2年（根据《土地管理法》第57条，临时使用土地期限一般不超过2年，期满需恢复原状并归还）。
     

2. 签订书面租赁合同并备案

   • 根据《民法典》第707条，租赁期限超过6个月的应当采用书面形式。合同中需明确租赁期限、租金支付方式、土地用途、违约责任等核心条款，避免口头约定导致的纠纷。
     
   • 若租赁的是国有建设用地，部分地区要求合同签订后向自然资源部门备案（如北京、上海等地），否则可能影响后续办理规划、建设等手续。
     

3. 办理土地使用相关审批

   • 若需在租赁土地上新建建筑物、构筑物，需向规划部门申请建设工程规划许可证，并向住建部门申请施工许可证。未取得许可擅自建设的，可能被认定为违建并强制拆除。
     
   • 若租赁土地涉及环保要求（如排放污染物），需向生态环境部门申请环评审批，否则可能面临停产整顿或罚款。
     

4. 注意租赁期限与续租风险

   • 根据《民法典》第705条，租赁期限不得超过20年；超过部分无效。若需长期使用，可约定“每20年续签一次”或通过土地使用权转让（需符合转让条件）实现长期使用。
     
   • 租赁期满后，原承租人享有同等条件优先续租权，但需在合同中明确约定，否则出租人可能将土地租给第三方。
     

5. 处理土地征收或政策变动风险

   • 若租赁期间土地被征收，承租人有权依据合同约定获得补偿（如地上附着物补偿、停产停业损失补偿）。若合同未约定，需与出租人协商分配补偿款，或通过诉讼解决。
     
   • 若因政策调整（如环保限产、土地用途管制）导致无法继续使用土地，可依据合同中的“不可抗力”或“情势变更”条款主张减免租金或解除合同。
     

建议：租赁外单位土地前，务必核实土地权属、性质及规划用途，并在合同中明确双方权利义务。若涉及复杂操作（如改变用途、建设审批），可进一步向我咨询具体流程及风险防范措施。