关于小区收取物业保证金但未签订物业合同是否有效的问题，结论如下：

1. 合同形式与效力基础
   根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条，合同可采用书面、口头或其他形式订立。若小区与业主之间虽未签订书面物业合同，但已通过实际行为（如提供物业服务、业主缴纳费用）形成事实合同关系，则合同仍可能被认定为有效。但物业保证金的收取需有明确约定或法律依据，否则可能因缺乏合同依据而无效。

2. 物业保证金的合法性分析

   • 若合同未约定保证金：若物业合同中未明确约定保证金条款，且业主未书面同意缴纳，则小区单方面收取保证金可能构成不当得利，业主有权要求返还。
     
   • 若合同约定保证金但未签订：若小区通过公告、业主公约等形式单方面规定保证金条款，但未与业主协商一致，该条款可能因未达成合意而不具备约束力。
     
   • 地方性法规限制：部分地区（如《江苏省物业管理条例》）明确禁止物业企业收取装修保证金等费用，若小区违反此类规定，收取行为直接无效。

3. 业主的维权路径

   • 协商解决：与物业沟通，要求出示收费依据或签订补充协议明确保证金用途、退还条件。
     
   • 投诉举报：向当地房管部门或物业主管部门投诉，要求查处违规收费行为。
     
   • 法律诉讼：若协商无果，可向法院起诉，主张返还保证金并赔偿利息损失（需提供缴费凭证、物业未履约证据等）。

4. 实务建议

   • 核查收费依据：要求物业提供保证金条款的书面文件（如合同、公告、业主大会决议），评估其合法性。
     
   • 保留证据：保存缴费凭证、物业服务记录（如卫生、安保不到位证据），以备维权使用。
     
   • 推动合同签订：建议小区与业主签订书面物业合同，明确服务内容、费用标准及保证金条款，避免后续纠纷。

总结：未签订物业合同不影响事实合同关系的成立，但物业保证金的收取需有合法依据。若小区无法证明收费合理性，业主可通过协商、投诉或诉讼途径主张权益。如有具体案例细节，可进一步向我咨询，我将结合地方性法规提供针对性建议。