当租房合同到期且租户不交房租也不续签合同时，作为房东，您需要采取一系列合理且合法的措施来维护自己的权益。以下是我为您详细梳理的应对步骤和建议：

一、初步沟通与协商

1. 口头沟通：

   • 首先，尝试与租户进行友好的口头交流，了解他们不交房租且不续签合同的具体原因。
   • 通过沟通，双方可以探讨是否有可能达成一个都能接受的解决方案，比如给予租户一定的宽限期来补缴房租或协商新的租赁条款。

2. 书面通知：

   • 如果口头沟通没有效果，接下来应向租户发送书面通知。
   • 书面通知中需明确指出合同已过期、拖欠房租的事实及金额，并要求租户在一定期限内（如3-5天）支付房租或续签合同。
   • 保留好书面通知的送达凭证，如邮寄回执、电子邮件记录或直接送达的确认，以备后续法律程序使用。

二、依据合同和法律规定处理

1. 收回房屋：

   • 检查原租房合同中关于合同到期后租户继续使用房屋及拖欠房租的约定。
   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁期限届满，承租人应返还租赁物。若租户继续占用房屋且不交房租，您有权要求其搬离。
   • 在书面通知期限届满后，若租户仍未支付房租或续签合同，您可以在第三方见证下收回房屋，但务必避免采取过激行为。

2. 追究违约责任：

   • 如果合同中约定了租户拖欠房租的违约责任，如支付违约金，您可以按约定要求租户承担。
   • 即使合同没有明确约定，租户拖欠房租也构成违约，您有权要求其赔偿损失，包括房租损失和追讨费用。

三、法律途径解决

1. 发送律师函：

   • 如果协商和沟通均无效，您可以考虑委托律师向租户发送律师函。
   • 律师函将明确告知租户其行为的违法性及可能面临的法律后果，要求租户在规定期限内支付房租、续签合同或承担违约责任。

2. 提起诉讼：

   • 如果律师函仍未能解决问题，您可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
   • 在诉讼过程中，您需要准备充分证据，如租房合同、书面通知、律师函、房屋产权证明等。
   • 如果法院支持您的诉求，将判决租户支付拖欠房租、违约金及承担诉讼费用。若租户不履行判决，您可以申请强制执行。

四、预防措施与建议

• 完善合同条款：为避免类似纠纷再次发生，建议您在签订租赁合同时明确双方权利和义务，特别是租金支付、违约责任等条款。
• 定期检查房屋：定期检查房屋状况，确保租户按合同约定使用房屋并及时支付租金。
• 保持沟通：与租户保持良好的沟通关系，及时了解他们的需求和困难，以便在出现问题时能够迅速解决。

总之，面对租房合同到期租户不交房租也不续签的情况，您应保持冷静并采取合法合规的措施来维护自己的权益。在处理过程中，务必遵循法律法规和合同约定，确保自身行为的合法性。如有需要，建议咨询专业律师的意见以获取更具体的法律指导。