当遇到租金鉴定时实物不存在的情况，这确实会给租金评估带来一定的挑战，但并非无法解决。以下是从不同角度为你提供的分析和建议：

1. 实物不存在的原因及影响：

   • 实物可能因各种原因（如拆迁、损毁、被转移等）而不再存在，这直接影响了租金鉴定的基础——即租赁物的实际状况。
   • 实物不存在可能导致租金鉴定无法直接依据租赁物的物理状态进行，而需要更多地依赖其他证据和因素来推断合理的租金水平。

2. 租金鉴定的替代方法：

   • 市场比较法：如果实物不存在，但市场上存在类似租赁物的租金信息，可以通过比较类似租赁物的租金水平来推断目标租赁物的合理租金。这要求选取的类似租赁物在地理位置、面积、用途、装修状况等方面与目标租赁物具有相似性。
   • 收益法：如果租赁物原本用于产生收益（如商铺、厂房等），可以通过分析租赁物原本可能产生的收益来推断其合理租金。这需要考虑租赁物的潜在收益能力、市场租金水平、运营成本等因素。
   • 专家评估法：聘请具有专业知识和经验的房地产评估师或租金鉴定专家，根据租赁物的历史租金记录、市场状况、租赁物特性等因素进行综合评估，以得出合理的租金水平。

3. 法律建议：

   • 收集证据：在实物不存在的情况下，应尽可能收集与租赁物相关的其他证据，如租赁合同、租金支付记录、租赁物照片或视频、市场租金调查报告等，以支持租金鉴定的过程。
   • 协商与调解：如果双方对租金水平存在争议，可以尝试通过协商或调解的方式解决。在协商或调解过程中，可以引用市场比较法、收益法或专家评估法的结果作为参考，以达成双方都能接受的租金水平。
   • 法律途径：如果协商或调解无法达成一致，可以考虑通过法律途径解决。在诉讼或仲裁过程中，法院或仲裁机构会依据相关法律法规和证据材料，对租金水平进行裁决或调解。

4. 可能的法律后果：

   • 如果因实物不存在而导致租金鉴定无法进行或鉴定结果不准确，可能会影响租赁合同的履行和双方的权利义务。例如，承租人可能认为租金过高而拒绝支付，出租人则可能因此遭受经济损失。
   • 在法律途径解决时，如果一方无法提供充分的证据支持其主张的租金水平，可能会承担不利的法律后果，如被判决支付较低的租金或承担违约责任。

综上所述，当租金鉴定时实物不存在时，可以通过市场比较法、收益法或专家评估法等替代方法进行租金鉴定。同时，应收集相关证据、尝试协商与调解，并在必要时通过法律途径解决争议。如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。