房屋不能按照合同约定交付，购房者一般有权要求退房，但具体能否退房需结合合同条款、违约情形及法律规定综合判断。以下分情况详细说明：

1. 合同明确约定解除权

若购房合同中明确约定了“开发商逾期交房超过一定期限（如90日），购房者有权解除合同”的条款，则开发商未按约交付时，购房者可直接依据合同主张退房，并要求开发商返还购房款、支付违约金或赔偿损失（如已付利息、租房费用等）。
操作建议：

• 立即书面通知开发商解除合同（保留邮寄凭证或签收记录）；
  
• 要求开发商配合办理退房手续（如注销网签、退还税费等）；
  
• 若开发商拒绝，可向法院起诉或申请仲裁（依据合同约定），同时申请财产保全防止开发商转移资产。

2. 合同未约定解除权，但开发商构成根本违约

若合同未明确约定退房条件，但开发商的逾期交房行为导致合同目的无法实现（如房屋长期无法交付、项目烂尾），购房者可依据《民法典》第563条主张法定解除权。
关键点：

• 需证明开发商的违约行为已达到“根本违约”程度（如逾期超过合理期限，且无补救可能）；
  
• 解除权需在知道或应当知道解除事由之日起1年内行使，逾期将丧失权利。
  操作建议：
  
• 收集开发商逾期交房的证据（如催告函、沟通记录、项目停工证明等）；
  
• 委托律师发送《律师函》正式通知解除合同；
  
• 若开发商仍不配合，及时起诉并主张退房及赔偿。

3. 开发商部分违约或情势变更

若开发商因不可抗力（如自然灾害、政策调整）或非自身原因（如施工方纠纷）导致延期，且未构成根本违约，购房者可能无法直接退房，但可主张延期交房违约金或解除合同并赔偿损失（需证明继续履行对购房者明显不公平）。
操作建议：

• 优先与开发商协商调整交房时间或补偿方案；
  
• 若协商不成，可依据《民法典》第533条主张情势变更，要求重新协商或解除合同；
  
• 注意保留因延期产生的实际损失证据（如额外租房费用）。

4. 特殊情形：预售资金监管问题

若开发商因挪用预售资金导致项目停工，购房者可向当地住建部门投诉，要求监管部门介入督促复工或协调退房。部分地区（如郑州、武汉）已出台政策，允许购房者在特定条件下申请退房并优先退还购房款。
操作建议：

• 联合其他业主向住建部门提交书面申请；
  
• 关注当地政府发布的“保交楼”政策，争取政策支持；
  
• 若开发商已进入破产程序，及时申报债权并参与破产分配。

总结与风险提示

• 退房需谨慎：退房后可能面临房价上涨损失、再购房成本增加等风险，建议综合评估后再决定；
  
• 证据是关键：无论协商还是诉讼，均需保留合同、付款凭证、沟通记录等证据；
  
• 时效限制：解除权行使期限为1年，逾期将丧失权利，务必及时主张。
  

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