结论：物权法实施之前房屋买卖合同约定物业用房归开发商的条款，其效力需结合具体法律法规及合同签订时的法律环境来判断，一般情况下，若该约定违反了当时法律法规的强制性规定或公序良俗，则可能被认定为无效；若未违反，则可能有效，但具体还需考虑其他多种因素。以下是对此问题的详细分析：
一、法律法规的适用性
物权法实施前的法律环境：在物权法实施之前，关于物业用房的归属问题，可能主要依据的是当时的房地产管理法规、物业管理条例以及相关的地方性法规。这些法规可能对物业用房的归属有明确的规定，或者至少提供了判断的依据。
合同法的适用：在物权法实施前，房屋买卖合同主要受合同法的调整。根据合同法的原则，合同双方可以在不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗的前提下，自由约定合同的内容。因此，如果合同中关于物业用房归开发商的约定未违反当时的法律法规，那么该约定在合同法下可能是有效的。
二、物业用房的归属问题
物业用房的性质：物业用房通常是为了满足物业管理服务的需要而设置的，其性质上可能属于业主共有部分或专有部分以外的其他部分。根据物业管理的一般原则，物业用房的使用和管理应当遵循有利于物业管理服务的原则，并保障业主的合法权益。
归属的判断：判断物业用房的归属，需要综合考虑多个因素，包括法律法规的规定、合同双方的约定、物业用房的实际使用情况等。如果法律法规明确规定物业用房归业主共有，那么合同中约定归开发商的条款可能因违反法律法规而无效。如果法律法规未明确规定，则需要根据合同双方的约定和物业用房的实际使用情况来判断。
三、具体案例分析
若法律法规有明确规定：假设在物权法实施前，某地方性法规明确规定物业用房归业主共有，那么房屋买卖合同中约定物业用房归开发商的条款，就可能因违反该地方性法规的强制性规定而被认定为无效。
若法律法规无明确规定：如果当时的法律法规未对物业用房的归属作出明确规定，那么合同双方的约定就成为判断归属的重要依据。但是，即使在这种情况下，如果合同中的约定明显不合理或损害了业主的合法权益，也可能因违反公序良俗而被认定为无效。
四、建议与风险提示
审查合同条款：对于涉及物业用房归属的房屋买卖合同，建议双方在签订前仔细审查合同条款，确保合同内容不违反当时的法律法规和公序良俗。
咨询专业律师：由于法律法规的复杂性和多变性，以及合同条款的个性化和差异性，建议在签订房屋买卖合同前咨询专业律师的意见，以确保合同内容的合法性和有效性。
关注后续变化：即使合同在签订时是有效的，也需要关注后续法律法规的变化和物业管理服务的实际情况。如果法律法规发生变化或物业管理服务出现新情况，可能需要及时调整合同内容或采取其他措施来保障双方的合法权益。
有问题可以直接向我咨询，我会结合你的具体情况，给出更详细的法律建议。