关于商品房合同中物业用房约定的效力问题，结论前置如下：

1. 若约定符合法律法规及规划要求，则有效。

   • 法律依据：根据《物业管理条例》第三十条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”同时，该条例第三十七条也明确指出：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”这表明，物业用房的配置是法定的，且其所有权归业主所有。若商品房合同中关于物业用房的约定，不违反这些法律法规的强制性规定，且符合规划要求，那么该约定是有效的。
   • 实际案例：在实际操作中，如果开发商在商品房合同中明确约定了物业用房的位置、面积等具体信息，并且这些信息与规划审批文件相符，那么这样的约定通常会被认定为有效。例如，某小区开发商在合同中约定了物业用房位于小区入口处，面积为200平方米，且该约定与规划审批文件一致，那么该约定就是有效的。

2. 若约定违反法律法规或规划要求，则可能无效或部分无效。

   • 法律依据：同样依据《物业管理条例》的相关规定，如果商品房合同中关于物业用房的约定违反了法律法规的强制性规定，如未按照规定配置物业用房、擅自改变物业用房的用途等，那么这样的约定是无效的。此外，如果约定与规划审批文件不符，也可能导致部分或全部无效。
   • 实际案例：假设某开发商在商品房合同中约定将原本规划为物业用房的空间改为商业用途，这样的约定就违反了《物业管理条例》中关于物业用房用途的规定，因此是无效的。另外，如果合同中约定的物业用房面积小于规划审批文件要求的面积，那么超出规划部分的约定也可能被认定为无效。

3. 特殊情况下的效力认定。

   • 补充协议或变更协议：如果商品房合同签订后，双方又签订了补充协议或变更协议对物业用房的约定进行了修改，那么需要审查这些补充协议或变更协议是否合法有效。如果它们符合法律法规和规划要求，且是双方真实意思的表示，那么这些协议中的约定将取代原合同中的相关约定。
   • 政府行为或不可抗力：在某些特殊情况下，如政府行为（如规划调整）或不可抗力（如自然灾害）导致物业用房无法按照原约定配置或使用，那么双方可以根据实际情况协商变更或解除合同中的相关约定。

法律建议：

• 在签订商品房合同时，购房者应仔细审查合同中关于物业用房的约定，确保其符合法律法规和规划要求。
• 如果发现合同中的约定存在问题或疑虑，购房者应及时向开发商提出质疑并要求修改或补充相关条款。
• 在购房过程中，购房者还可以咨询专业律师或相关机构以获取更详细的法律建议和帮助。

可能产生的法律后果：

• 如果商品房合同中关于物业用房的约定无效或部分无效，那么购房者可能无法按照原约定获得物业用房的使用权或所有权。
• 在这种情况下，购房者可以与开发商协商解决方案，如要求开发商提供其他符合要求的物业用房或进行赔偿等。如果协商无果，购房者还可以通过法律途径维护自己的合法权益。

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