结论：物权法实施前全体业主同意物业用房归开发商的约定是否有效，需结合具体情况判断，主要取决于该约定是否违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗原则。以下从不同角度进行分析：

1. 法律适用与时间效力

• 物权法实施前的法律框架：在《物权法》（2007年10月1日施行）实施前，物业用房的归属问题主要依据《合同法》《民法通则》及相关地方性法规或规章调整。若当时法律未明确禁止物业用房归开发商所有，且全体业主通过合法程序（如业主大会决议）同意该约定，原则上可能有效。
• 法律不溯及既往原则：新法实施后，一般不否定此前合法行为的效力。但若该约定违反新法中的强制性规定（如《民法典》第274条明确物业用房归业主共有），则可能因新法实施而被撤销或确认无效。

2. 约定有效的条件

• 全体业主真实意思表示：需证明全体业主在签订协议时完全知情且自愿，无欺诈、胁迫或重大误解等情形。例如，通过书面投票、公证等方式固定证据。
• 不损害公共利益：物业用房通常用于业主共同活动、管理或服务，若约定归开发商所有后，仍能保障业主正常使用（如开发商仅享有名义所有权，实际用途不变），可能被认定为有效。
• 无违反强制性规定：若当时法律、行政法规未明确禁止物业用房归开发商，且约定内容不违反公序良俗（如开发商未通过约定逃避法定义务），则效力可能被认可。

3. 约定无效的情形

• 违反现行法律强制性规定：根据《民法典》第274条，建筑区划内的物业用房属于业主共有。若物权法实施后，该约定与现行法冲突，可能被认定为无效。
• 损害业主共同利益：若约定导致物业用房被开发商擅自改建、出租或用于非业主共同利益用途，损害业主权益，法院可能依据《民法典》第154条（恶意串通损害他人权益）或第153条（违反公序良俗）宣告无效。
• 程序瑕疵：若全体业主同意的决议未通过法定程序（如未达到法定投票比例、未公示等），可能因程序违法被撤销。

4. 实务建议

• 核查历史文件：若涉及此类纠纷，需核查当时签订的协议、业主大会决议、地方性法规等，判断约定是否合法合规。
• 协商或诉讼解决：若开发商与业主对物业用房归属有争议，可先协商；协商不成，可向法院起诉，由法院根据具体证据和法律判断效力。
• 关注地方性规定：部分地区可能对物业用房归属有特殊规定（如要求开发商必须无偿提供一定面积的物业用房），需结合当地政策综合判断。

总结：物权法实施前全体业主同意物业用房归开发商的约定，其效力需结合当时法律、约定内容、程序合法性及是否损害公共利益等因素综合判断。若您面临此类纠纷，建议提供具体协议文本、业主大会决议等材料，以便进一步分析。如有疑问，可直接向我咨询。