结论前置：小区没有竣备（竣工验收备案）且没有“两书一表”（《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房屋建筑工程竣工验收备案表》）的情况下，一般不可以收取物业费，但存在特殊情形。以下分情况详细说明：

1. 常规情况：未达到交付条件，物业费不应收取

根据《物业管理条例》及《商品房销售管理办法》相关规定，物业费的收取起始时间通常以房屋交付为前提。而房屋交付需满足法定条件，包括：

• 竣工验收备案：开发商需完成工程竣工验收备案（即“竣备”），这是房屋合法交付的强制性条件；
• 两书一表齐全：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》是开发商对房屋质量及使用方法的承诺文件，《房屋建筑工程竣工验收备案表》是验收合格的证明，三者缺一不可。

若小区未完成竣备且缺少两书一表，说明房屋尚未达到法定交付标准，此时业主有权拒绝收房，开发商或物业公司无权要求业主支付物业费。若物业公司已实际提供服务（如安保、保洁），业主可主张仅支付实际发生的服务费用，但需以双方协商或法院判决为准。

2. 特殊情形：业主已实际收房，物业费可能需支付

若业主在明知房屋未达到交付条件的情况下（如未竣备、缺少两书一表）仍自愿收房，则视为对房屋现状的接受。此时：

• 物业费起算时间：通常从实际收房之日起计算，业主需按合同约定支付物业费；
• 风险承担：业主需自行承担房屋质量瑕疵等风险，但可依据《商品房买卖合同》向开发商主张违约责任（如逾期交房违约金、质量修复费用等）。

3. 物业公司违规收费的救济途径

若物业公司强行收取物业费，业主可通过以下方式维权：

• 协商解决：与物业公司沟通，要求其出示合法收费依据（如竣备证明、两书一表）；
• 投诉举报：向当地房管部门或物业主管部门投诉，要求查处违规收费行为；
• 法律诉讼：以“房屋未达交付条件”为由起诉开发商或物业公司，要求返还已支付的物业费及利息。

4. 实务建议

• 收房前核查文件：业主在收房前务必要求开发商出示竣备证明、两书一表，并核对房屋实际状况；
• 保留证据：若开发商或物业公司违规收费，保留缴费凭证、沟通记录等证据，以便后续维权；
• 咨询专业律师：若涉及复杂纠纷（如开发商拒不整改、物业公司拒不退费），可进一步向我咨询具体法律方案。

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