委托人跟中介签了买卖合同，而房主没有签，该合同的效力并非绝对无效，而是需要根据具体情况进行综合判断。以下是从不同角度对合同效力的详细分析：

1. 合同有效的情况：

   • 合法授权代理：如果中介或委托人持有房主出具的合法授权委托书，且该委托书中明确赋予了代理人签订房屋买卖合同的权限，那么代理人在授权范围内签订的合同视为房主本人行为，合同有效。例如，房主因故不能亲自签约，通过公证方式授权亲属或中介代为处理房屋买卖事宜。
   • 表见代理：即使行为人（如中介或委托人）没有实际的代理权，但若其行为足以使相对人（如买方）有理由相信其具有代理权，如出示房主的相关证件或提供其他足以证明其有权出售房屋的证据，则该代理行为有效，所签合同亦被认定为有效。
   • 事后追认：合同初签时虽无房主签字，但事后房主明确表示认可该合同内容，即构成对合同的追认，此时合同自追认之日起生效。例如，子女擅自签订合同后，房主得知后书面表示同意或实际履行了合同义务。
   • 实际履行与默认接受：在某些情况下，如果买方已支付购房款并实际入住，且房主在知情后未提出异议，根据具体事实和证据，法院可能会认定合同有效。这体现了法律对实际履行行为的尊重和保护交易稳定的原则。

2. 合同无效或效力待定的情况：

   • 无权代理且不构成表见代理：若行为人既无实际代理权，又无法使相对人合理相信其有代理权，则所签合同处于效力待定状态。若房主事后拒绝追认，合同自始无效。例如，邻居冒充房主签约或中介未经授权擅自签约。
   • 擅自处分共有财产：对于多人共有的房屋，若部分共有人未经其他共有人同意擅自签约，该合同可能因侵犯其他共有人权益而被认定为无效或效力待定。除非其他共有人事后追认或合同符合其他有效条件。

法律建议：

• 在签订房屋买卖合同时，务必确保所有相关方（包括房主）的签字确认，以避免后续的法律纠纷。
• 如果因特殊情况无法直接与房主签约，应要求中介或委托人提供合法有效的授权委托书，并仔细审查其代理权限和范围。
• 若遇到复杂情况或不确定合同效力时，应及时向我咨询以获取准确的法律意见和指导。

法律依据：

• 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，有效的民事法律行为需满足行为人具有民事行为能力、意思表示真实及不违反法律法规和公序良俗等条件。房屋买卖合同作为民事法律行为的一种，同样适用这些规定。

综上所述，房屋买卖合同在没有房主签字的情况下，其效力并非绝对无效，而是需要根据具体情况进行综合判断。在实际操作中，建议当事人在签订合同时尽可能确保所有相关方的签字确认，以避免后续的法律纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。