在建工程抵押未转为正式抵押时，原则上不能再办理顺位抵押，但需结合具体登记实践和地方规定综合判断。以下从法律原理、登记实践、例外情形三个角度展开分析：

一、法律原理层面：顺位抵押需以“有效抵押权”为前提

根据《民法典》第395条、第414条，顺位抵押的本质是“同一财产向两个以上债权人抵押”，其核心要件是前一抵押权已依法设立并登记。在建工程抵押虽属于法定抵押类型（《民法典》第3百九十五条），但其抵押权效力需以“完成抵押登记”为生效要件（《民法典》第402条）。若在建工程抵押仅签订抵押合同但未完成登记，或登记状态存在瑕疵（如未通过竣工验收导致抵押物范围不明确），则抵押权未有效设立，此时无法设立顺位抵押。

二、登记实践层面：多数地区要求“前置抵押权已登记”

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第75条，申请顺位抵押登记需提交“前一抵押权的不动产登记证明”。实践中，不动产登记机构通常要求：

1. 前一抵押权已完成初始登记：在建工程抵押需先完成首次登记（即抵押权设立登记），登记机构才会受理顺位抵押申请；
2. 抵押物范围明确：若在建工程未竣工，抵押物范围可能因施工进度变化而存在不确定性，登记机构可能要求抵押权人补充材料（如竣工验收证明）后再办理顺位抵押。

例外情形：部分地区登记机构可能允许“预登记+顺位抵押”的特殊操作（如为融资需求提前办理顺位抵押登记），但需满足以下条件：

• 抵押合同明确约定顺位抵押条款；
• 登记机构出具“预登记证明”并备注顺位关系；
• 后续需在抵押物符合正式登记条件后补办手续。

三、风险警示：未登记顺位抵押的效力瑕疵

若未经登记擅自设立顺位抵押，可能面临以下法律风险：

1. 顺位抵押无效：根据《民法典》第215条，未登记的抵押权不得对抗善意第三人，后续抵押权人可能因登记顺序问题无法优先受偿；
2. 行政处罚风险：部分地区规定，虚构抵押登记信息或隐瞒重要事实的，可能被登记机构责令改正或罚款；
3. 合同纠纷风险：若抵押合同未明确约定顺位关系，各债权人可能因优先受偿权产生争议，甚至引发诉讼。

操作建议

1. 优先办理正式抵押登记：若在建工程已符合竣工验收条件，应尽快完成首次抵押登记，再申请顺位抵押；
2. 咨询当地登记机构：不同地区对在建工程顺位抵押的审核标准存在差异，建议提前与登记机构沟通确认材料清单和流程；
3. 完善合同条款：在抵押合同中明确约定顺位抵押的设立条件、登记时间及违约责任，降低法律风险。

如需进一步分析具体案例或地方政策，可直接向我咨询。