厂房出租合同中有三方协议，而第三方仅签名未出资，该协议仍然有效，但具体效力及责任需根据第三方的角色和合同约定来确定。以下从不同角度进行分析：

一、合同效力的基本原则

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这意味着，只要合同内容合法、双方意思表示真实，且不存在其他无效情形（如欺诈、胁迫等），合同即具有法律效力。在厂房出租的三方协议中，即使第三方未出资，只要其签名是真实的，且合同内容不违反法律强制性规定，该协议在形式上仍然是有效的。

二、第三方的角色与责任

1. 作为见证人或担保人：

   • 如果第三方在合同中仅作为见证人签名，其作用主要是证明合同的真实性和合法性，不直接参与合同的履行，也不承担合同义务。此时，第三方未出资不影响合同的效力。
   • 如果第三方作为担保人签名，其可能需要根据合同约定承担担保责任。即使未出资，一旦主债务人（如承租人）违约，担保人仍需按照约定履行担保义务。

2. 作为共同承租人或合作方：

   • 如果第三方在合同中被明确列为共同承租人或合作方，且合同约定了其需承担的义务（如支付租金、分担费用等），则第三方未出资可能构成违约。此时，出租方有权要求第三方履行合同义务，或根据合同约定追究其违约责任。

三、合同的具体约定与解释

• 合同条款的明确性：合同中应明确第三方的角色、权利和义务。如果合同条款对第三方的责任约定不明，可能引发争议。此时，需要根据合同目的、交易习惯以及诚实信用原则进行解释。
• 合同解释的原则：在合同解释上，应倾向于保护相对方的合理期待。如果出租方在签订合同时有理由相信第三方会履行相应义务（如基于第三方的信用、资产状况等），而第三方未出资导致出租方受损，出租方可能有权要求第三方承担相应责任。

四、法律建议

• 审查合同条款：在签订厂房出租三方协议时，应仔细审查合同条款，明确第三方的角色、权利和义务，避免模糊不清的约定。
• 保留证据：在合同履行过程中，应保留好与第三方沟通、催款的证据，以备不时之需。
• 及时维权：一旦发现第三方未履行合同义务，应及时采取措施维权，如发送律师函、提起诉讼等。

总结来说，厂房出租合同中有三方协议而第三方仅签名未出资，该协议在形式上仍然有效。但具体效力及责任需根据第三方的角色和合同约定来确定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。