物业与清理垃圾的服务方之间，通常应当签订的是物业服务合同中的专项服务条款，或者单独签订垃圾清运服务合同。以下从不同角度为您详细分析：
一、合同类型选择
物业服务合同中的专项服务条款：
- 如果物业本身具备垃圾清运的能力或资质，且该服务属于其常规物业服务范围的一部分，那么物业可以在与业主或业主委员会签订的物业服务合同中，明确包含垃圾清运的专项服务条款。
- 这种情况下，合同内容应详细规定垃圾清运的频率、时间、方式、费用以及违约责任等关键条款。
单独签订垃圾清运服务合同：
- 如果物业选择将垃圾清运服务外包给专业的垃圾清运公司，那么物业应当与该公司单独签订垃圾清运服务合同。
- 合同内容应明确双方的权利义务，包括但不限于服务范围、服务标准、服务费用、支付方式、合同期限、违约责任以及争议解决方式等。
二、合同关键条款
无论选择哪种合同类型，以下关键条款都应当予以明确：
- 服务范围：清晰界定垃圾清运的具体范围，如小区内的生活垃圾、建筑垃圾等。
- 服务标准：规定垃圾清运的服务质量标准，如清运的及时性、垃圾处理的合规性等。
- 服务费用：明确服务费用的计算方式、支付时间以及支付方式等。
- 违约责任：约定双方在违反合同约定时应承担的责任，包括但不限于违约金、赔偿损失等。
- 争议解决方式：约定双方在发生争议时的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。
三、法律建议
- 审查对方资质：在签订合同前，物业应审查垃圾清运服务方的资质和信誉，确保其具备提供相应服务的能力和条件。
- 明确合同条款：合同条款应尽可能详细、明确，避免出现模糊不清或歧义的情况，以减少后续纠纷的可能性。
- 保留相关证据：在合同履行过程中，物业应妥善保留与垃圾清运服务相关的证据，如服务记录、支付凭证等，以备不时之需。
四、可能后果
如果物业未与垃圾清运服务方签订书面合同，或者合同条款不明确、不完整，可能会导致以下后果：
- 服务纠纷：双方可能因服务范围、服务标准、服务费用等问题产生纠纷，难以协商解决。
- 法律责任：在发生纠纷时，物业可能因无法提供有效证据而承担不利的法律责任。
- 经济损失：纠纷可能导致物业需要支付额外的费用或赔偿损失，增加经济负担。
因此，建议物业与垃圾清运服务方签订书面合同，并明确合同条款，以保障双方的合法权益。如果您在签订或履行合同过程中遇到任何法律问题，可以直接向我咨询。