物业与业主签订的合同是物业服务合同。这种合同是明确物业与业主双方在物业服务中权利与义务的重要法律文件，旨在确保物业服务的顺利进行。以下是对物业服务合同的详细解释：

一、合同主体

• 物业服务人：通常指具有相应资质的物业管理公司或其他管理人，负责提供各类物业服务，如建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生管理、绿化养护、秩序维护等。
• 业主：小区内的房屋所有权人，通过签订合同接受并享受物业服务，同时有义务按时足额缴纳物业费。

二、合同主要内容

1. 服务事项：明确物业服务人应提供的具体服务内容，如公共部位的维修养护、环境卫生清扫、绿化修剪、保安巡逻等。
2. 服务质量标准：规定各项服务应达到的具体标准，以便业主监督和评判物业服务人的服务质量。
3. 服务费用：详细规定物业服务费用的计算方式和金额，以及业主缴费的具体方式和时间周期。
4. 维修资金的使用：规定维修资金的筹集、使用和管理方式，确保物业共有部分的维修和更新得到及时处理。
5. 服务用房的管理和使用：明确服务用房的位置、用途和管理方式，确保合理使用。
6. 双方权利义务：详细列出业主和物业服务人的权利与义务，如业主有权要求物业服务按约定提供服务，物业服务人有权收取物业费等。
7. 服务期限：约定合同的起止时间，以及合同期满前的续签或终止条件。
8. 违约责任：明确双方违反合同约定时应承担的责任，如逾期缴费的违约金、服务未达标准的赔偿责任等。

三、合同签订流程

• 前期物业服务合同：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位需通过招投标等方式选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。该合同对建设单位、物业服务企业以及业主均具有约束力。
• 物业服务合同：当业主入住达到一定比例，依法成立业主大会并选举产生业主委员会后，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。此合同明确了双方的权利和义务，是规范物业服务企业提供服务以及业主支付费用等行为的重要依据。

四、特别说明

• 物业服务合同应当采用书面形式订立，以确保双方权益得到明确和保障。
• 物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，也视为物业服务合同的组成部分。

建议：在签订物业服务合同时，业主应仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到充分保障。同时，物业服务人也应严格按照合同约定提供服务，确保物业服务的顺利进行。如果您在签订或履行物业服务合同过程中遇到任何问题，可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律建议。