物业对外墙保温掉落不处理业主不交物业费合法吗-龚卿律师

物业对外墙保温掉落不处理业主不交物业费合法吗-龚卿律师｜法行宝

2025-12-05 房产纠纷

结论：业主因物业对外墙保温掉落不处理而拒交物业费，这一行为在法律上并不完全合法。下面我将从多个角度进行详细分析。

一、物业服务的范围与责任

物业服务通常包括对小区公共区域的维护、保养和管理，这其中包括外墙的维护。如果外墙保温层掉落，且该问题属于物业维护的范畴，那么物业有责任及时进行维修和处理。然而，这并不意味着业主可以因此拒交全部物业费。

二、物业费与物业服务的关系

物业费是业主为了享受物业服务而支付的费用，它涵盖了物业提供的多项服务内容，如保安、保洁、绿化、维修等。如果业主因为物业在某一项服务上存在瑕疵或未履行，就拒交全部物业费，这可能会影响到物业的正常运营和其他业主的权益。

三、业主的合法维权方式

与物业协商：业主可以先与物业进行沟通，要求物业尽快处理外墙保温层掉落的问题。如果物业同意并采取了相应的措施，那么业主应当继续支付物业费。
向相关部门投诉：如果物业拒绝处理或处理不当，业主可以向当地的房地产管理部门、物业管理部门或消费者协会等机构进行投诉，寻求帮助和解决方案。
法律途径：在极端情况下，如果物业的行为严重损害了业主的权益，业主还可以考虑通过法律途径来维护自己的权益，如提起诉讼或申请仲裁等。但在此之前，业主应当确保自己有充分的证据来证明物业的过错和自己的损失。

四、拒交物业费的法律后果

如果业主无正当理由拒交物业费，物业有权向业主追讨欠费，并可能按照合同约定收取滞纳金或违约金。在严重的情况下，物业还可能通过法律途径来追讨欠费，这可能会给业主带来不必要的法律纠纷和经济损失。

五、特殊情况下的处理

如果外墙保温层掉落的问题确实严重影响了业主的正常生活或安全，且物业长时间未进行处理，业主可以考虑在支付物业费的同时，要求物业对因此造成的损失进行赔偿。但这需要业主提供充分的证据来证明自己的损失和物业的过错。

建议：业主在遇到类似问题时，应当保持冷静和理性，通过合法途径来维护自己的权益。如果对外墙保温层掉落的处理有疑问或不满，可以先与物业进行沟通协商；如果协商无果，可以向相关部门投诉或寻求法律帮助。同时，业主也应当按时支付物业费，以确保物业服务的正常进行和其他业主的权益不受影响。如果有任何法律问题，可以直接向我咨询。

结论前置：小区内外墙保温年年脱落，业主一般不能直接以此为由不交物业费，但可以根据具体情况要求物业承担相应责任或通过合法途径解决纠纷。以下从不同角度进行分析：物业费缴纳的法定义务根据《物业管理条例》及相关法律法规，业主有按时缴纳物业费的法定义务。物业费是用于维护小区公共设施、提供物业服务的重要资金来源，业主不得随意拒缴。外墙保温脱落属于小区公共设施的维护问题，但这并不直接构成业主拒缴物业费的合法理由。物业的责任与义务物业作为小区的管理者，有责任对小区的公共设施进行定期维护和保养，确保设施的安全和正常使用。如果外墙保温年年脱落，说明物业在维护方面可能存在疏忽或不足。业主可以要求物业采取措施进行修复，并加强日常维护，以防止类似问题再次发生。业主的维权途径与物业协商：业主可以先与物业进行沟通，说明外墙保温脱落的问题，并要求物业尽快修复。如果物业同意修复并采取了相应措施，业主则应继续履行缴纳物业费的义务。向相关部门投诉：如果物业拒绝修复或修复不力，业主可以向当地的房地产管理部门、物业管理部门或消费者协会等部门进行投诉，寻求帮助和支持。法律途径：在协商和投诉无果的情况下，业主还可以考虑通过法律途径解决纠纷。例如，可以提起民事诉讼，要求物业承担修复费用或赔偿损失等。但需要注意的是，提起诉讼需要一定的时间和成本，业主应权衡利弊后做出决定。特殊情况下的处理如果外墙保温脱落问题严重到影响了业主的正常生活或安全，且物业长期未能采取有效措施进行修复，业主在极端情况下可能会考虑通过拒缴物业费等方式来迫使物业解决问题。但这种做法并不被法律所鼓励，因为拒缴物业费本身可能构成违约行为，业主可能因此承担法律责任。因此，在采取任何极端措施之前，业主应充分了解相关法律法规和后果，并谨慎考虑。建议与总结：业主应首先与物业进行沟通协商，要求物业尽快修复外墙保温脱落问题。如果物业拒绝修复或修复不力，业主可以向相关部门投诉或寻求法律帮助。在任何情况下，业主都应尽量避免采取拒缴物业费等极端措施来解决问题，以免承担不必要的法律责任。如果您在处理此类纠纷时遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。

外墙脱落一般不能成为不交物业费的理由。以下从不同角度为您详细分析：物业费与外墙脱落问题的法律关系物业费是业主为享受物业服务企业提供的服务而支付的费用，这些服务通常涵盖了公共区域的清洁、安保、设施设备维护等多项内容。而外墙脱落问题，则属于房屋质量或维修范畴，与物业费的缴纳分属不同的法律关系。因此，不能简单地将外墙脱落作为不交物业费的理由。外墙脱落的责任承担质保期内：如果房屋在质保期内，外墙脱落应由开发商负责维修。业主可以要求开发商履行维修义务，若开发商不履行，业主可以通过法律途径维权，但不能以此为由拒交物业费。质保期外：若已过质保期，外墙属于公共部分，其维修可启用房屋维修基金。物业服务企业有协助业主申请维修基金的义务，若其未履行该义务，业主可通过合法途径督促其履行，但仍不能直接拒交物业费。业主的合法维权途径如果因物业服务企业未履行合同约定的相关义务，导致外墙脱落问题长期得不到解决，业主可以采取以下合法途径维权：与物业服务企业协商：业主可以与物业服务企业进行沟通，要求其履行维修义务或协助申请维修基金。通过业主委员会要求整改：如果协商无果，业主可以通过业主委员会要求物业服务企业整改，并督促其履行合同义务。诉讼维权：若上述途径均无法解决问题，业主可以通过诉讼等方式维护自身权益。但需要注意的是，直接拒交物业费可能使业主面临违约责任。特殊情况下的物业费减免虽然外墙脱落一般不能成为不交物业费的理由，但在某些特殊情况下，物业费可以适当减免。例如，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵，导致业主遭受损失，业主可以要求物业公司赔偿，并在一定情况下要求减免物业费。但这种情况需要具体分析，不能一概而论。建议：作为业主，在面对外墙脱落等房屋质量问题时，应首先明确责任主体，并通过合法途径维权。同时，也应按时交纳物业费，以维护良好的物业服务秩序。如果对物业服务有不满或建议，可以通过业主委员会或相关渠道进行反馈和沟通。如果有其他法律问题，也可以直接向我咨询。

结论：小区外墙损坏物业不管，业主拒交物管费通常不合法。业主应通过合法途径解决问题，而非直接拒交物业费。一、法律依据与责任划分物业服务合同关系：业主与物业公司之间通过签订《物业服务合同》建立了服务与被服务的法律关系。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业费的缴纳是业主基于合同约定应尽的义务，与房屋质量或开发商的保修责任无直接关联。物业公司的职责范围：物业公司的主要职责是按照合同约定提供物业管理区域内的公共区域和共用设施设备的维护、环境卫生、安全防范等服务。外墙作为建筑物的共有部分，其维修责任通常不属于物业公司的直接维修义务，除非合同中有明确约定。若外墙损坏在质保期内，应由开发商负责维修；质保期外，则可能需启用住宅专项维修资金进行维修，物业在其中主要起到协助申请和监督维修的作用。侵权责任：如果外墙损坏导致他人损害，且物业服务人不能证明自己没有过错，根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条，物业服务人应当承担相应的侵权责任。但这并不构成业主拒交物业费的正当理由。二、拒交物业费的法律后果违约责任：业主无正当理由逾期不交纳物业服务费，可能构成违约，需按照合同约定承担违约责任，包括支付违约金等。诉讼风险：物业公司有权通过法律途径追讨欠费，业主可能面临被起诉的风险，并需承担诉讼费用及可能的强制执行措施。信用影响：长期拖欠物业费可能影响业主的个人信用记录，对未来贷款、租房等产生不利影响。三、合理解决途径积极沟通协商：业主发现小区外墙损坏后，应及时与物业公司沟通，要求其履行维修职责或协助联系相关责任方进行维修。同时，可向物业公司反映情况，要求其加强公共区域的巡查和维护。向相关部门投诉：若物业不配合或未能在规定时间内解决问题，业主可以向当地的房地产行政主管部门（如住建局物业科）、街道办事处或社区等相关机构投诉，要求其介入调解和督促物业解决问题。法律途径：在上述方法均无效的情况下，业主可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。例如，向法院提起诉讼，要求物业履行维修义务（如果合同中有明确约定）、赔偿因外墙损坏给业主造成的损失等。在此过程中，业主应继续履行缴纳物业费的义务，避免引发不必要的纠纷。四、特殊情况说明如果物业服务合同中明确约定了物业公司负责外墙的维修和保养，且外墙损坏是由于物业公司的疏忽或管理不善导致的，那么业主在保留相关证据的情况下，可以与物业公司协商减免部分物业费或要求物业公司承担维修费用。但这种情况需要具体分析合同条款和实际情况，不能一概而论地认为可以拒交物业费。总结：小区外墙损坏物业不管时，业主拒交物管费通常不合法。业主应通过积极沟通协商、向相关部门投诉或寻求法律途径等合法方式来解决问题。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

业主以墙皮脱落为由拒交物业费，这一行为是否违法，需视具体情况而定。以下从不同角度进行分析：物业服务的范围与责任：物业服务合同通常明确规定了物业公司的服务范围和责任，包括但不限于公共区域的维护、清洁、绿化、安全等。墙皮脱落，若属于房屋公共部分（如楼道、外墙等）的维护范畴，且该脱落是由于物业公司未尽到合理的维护义务所致，那么业主有权要求物业公司进行修复，并可能因此主张减免部分物业费或要求物业公司承担修复费用。然而，如果墙皮脱落是由于业主自身使用不当、房屋老化等非物业公司责任原因造成，那么业主不能以此为由拒交物业费。因为物业费是业主为享受物业公司提供的服务而支付的费用，与房屋内部或业主个人原因造成的损坏无直接关联。业主拒交物业费的法律后果：若业主无正当理由拒交物业费，物业公司有权依据物业服务合同和相关法律法规，通过法律途径追讨欠费，包括但不限于发送催缴通知、提起诉讼等。在诉讼过程中，若法院认定业主拒交物业费无正当理由，可能会判决业主支付欠费及可能的滞纳金或违约金。建议与解决方案：对于业主：若认为墙皮脱落是物业公司责任，应首先与物业公司沟通，要求其进行修复或协商减免物业费。若沟通无果，可收集相关证据（如照片、视频、维修记录等），通过法律途径维护自身权益。对于物业公司：应定期对房屋公共部分进行检查和维护，确保物业服务的质量。若遇到业主拒交物业费的情况，应首先了解原因，积极与业主沟通解决问题。若业主无正当理由拒交，可通过法律途径追讨欠费。总结来说，业主不能仅凭墙皮脱落就拒交物业费，而需根据具体情况判断物业公司是否应承担责任。若物业公司未尽到维护义务导致墙皮脱落，业主有权要求修复并可能主张减免物业费；若墙皮脱落非物业公司责任，业主则应按时支付物业费。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

业主外墙脱落而物业不管，业主可以采取以下措施来维护自己的权益：一、收集证据首先，业主应第一时间拍照、录像，固定外墙脱落的现状、位置、可能造成的安全隐患等情况。这些证据将有助于后续与物业沟通或进行法律诉讼时证明问题的存在和严重性。同时，收集与物业沟通的记录，如聊天记录、通话录音等，证明曾向物业反映问题但未得到解决。二、再次沟通书面函件：以书面函件形式向物业正式提出处理要求，明确告知外墙脱落的危害，要求其履行维修和管理责任。在函件中设定合理的回复和处理期限，以便物业有明确的时间框架来解决问题。沟通要点：在沟通时，业主可以强调外墙脱落可能带来的安全隐患，如对行人、车辆或相邻建筑物的潜在威胁，以及可能因此导致的法律责任。同时，要求物业提供维修计划和时间表，确保问题得到及时解决。三、向相关部门投诉若物业仍不处理，业主可以向当地房地产管理部门、街道办事处或乡镇人民政府等相关部门投诉，请求介入调查和处理。投诉内容：在投诉时，详细说明外墙脱落的情况、与物业沟通的过程以及物业的不作为行为。提供收集到的证据，如照片、录像和沟通记录等，以便相关部门能够全面了解情况。投诉后果：相关部门有权对物业的不作为行为进行监督和处罚。如果物业被认定存在过错，可能会面临罚款、责令整改等处罚措施。四、法律途径如果上述方法均无效，业主可以考虑通过法律诉讼来维护自己的权益。诉讼准备：在提起诉讼前，业主应确保已尝试与物业进行沟通并保留好相关证据。同时，咨询专业律师（即我本人，可直接向我咨询），了解诉讼流程和可能的结果。诉讼过程：在诉讼过程中，业主需要提供充分的证据证明物业服务人存在违约行为，以及该行为给业主造成的损失。法院将根据事实和法律规定，作出公正的裁决。如果业主胜诉，物业可能需要承担维修费用、赔偿损失等法律责任。五、特殊情况处理房屋质量问题：如果外墙脱落是由于房屋质量问题且在保修期内，业主也可以要求开发商承担相应责任。此时，业主需要提供房屋质量问题的证据，并与开发商进行沟通协商。不可抗力或第三方原因：如果外墙脱落是因不可抗力（如地震等自然灾害）或第三方故意破坏导致，且物业已尽到合理的管理和防范义务，物业可能无需承担责任。但业主仍应要求物业协助处理后续事宜，如清理现场、防止进一步损害等。行动建议：业主在发现外墙脱落问题时，应及时采取行动，避免问题恶化或造成更大损失。在与物业沟通或进行法律诉讼时，保持冷静和理性，避免情绪化行为影响问题解决。如有需要，随时向我咨询相关法律问题，我将提供专业的法律意见和帮助。

业主没交物业费，外墙漏水物业不修，这种做法是不完全正确的，需要分情况讨论：物业费的缴纳与物业维修义务的关系：物业费是业主为了享受物业服务而支付的费用，它涵盖了物业服务企业提供的多项服务，包括但不限于小区的清洁、绿化、安保以及公共设施的维护等。外墙作为小区的公共部分，其维修和保养通常属于物业服务的范畴。因此，从原则上讲，物业有义务对外墙进行维修，以确保小区的整体安全和美观。业主未交物业费，并不构成物业拒绝维修外墙的合法理由。物业费的缴纳与物业维修义务是两个独立的法律关系。业主未交物业费，物业可以通过合法途径（如催缴、诉讼等）来追讨，但不能以此为由拒绝履行其维修义务。物业可能采取的合法措施：如果业主长期未交物业费，物业有权按照物业服务合同的约定，向业主发出催缴通知，并要求业主在规定期限内缴纳。若业主仍拒不缴纳，物业可以依法向人民法院提起诉讼，要求业主支付拖欠的物业费及可能产生的滞纳金或违约金。但在诉讼过程中，物业仍需继续履行其维修义务，不能因业主未交物业费而停止对外墙等公共部分的维修。业主的权益与救济途径：如果物业因业主未交物业费而拒绝维修外墙，业主有权向物业提出书面维修请求，并要求物业在合理期限内完成维修。若物业仍拒不履行维修义务，业主可以向当地的房地产行政主管部门（如房管局）投诉，要求相关部门介入调查并督促物业履行维修义务。业主还可以考虑通过法律途径维护自己的权益，如向人民法院提起诉讼，要求物业承担因未履行维修义务而造成的损失。建议：对于业主而言，应按时缴纳物业费，以享受物业服务企业提供的各项服务。如果对物业费有异议或认为物业服务质量不达标，可以通过合法途径与物业进行沟通协商或寻求相关部门帮助。对于物业而言，应严格按照物业服务合同的约定履行维修义务，不能因业主未交物业费而拒绝维修。同时，物业也应加强与业主的沟通联系，及时了解业主的需求和意见，不断提升服务质量。总结：业主没交物业费并不构成物业拒绝维修外墙的合法理由。物业应继续履行其维修义务，而业主也应按时缴纳物业费。如果双方因此产生纠纷，应通过合法途径进行解决。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论前置：外墙渗水并不能成为业主拒交物业费的合法理由。业主应通过合法途径来解决问题，包括与物业沟通、向相关部门投诉或寻求法律援助。一、从物业服务合同角度分析物业费的缴纳是基于业主与物业服务企业签订的物业服务合同。物业服务包含多个方面，如小区的安保、保洁、绿化维护等，维修外墙只是其中一部分。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。这表明物业有责任对出现渗水的外墙进行维修，但这是其合同义务之一，并不意味着业主可以因外墙渗水而拒交物业费。二、从维修责任界定角度分析外墙属于建筑物的共有部分，其维修责任需根据具体情况确定。如果外墙渗水在房屋的质保期内，应由开发商承担维修责任；超过质保期时，通常需要启用住宅专项维修资金进行维修，物业在其中主要起到协助申请和监督维修的作用。因此，即使外墙渗水，业主也不能直接以此为由拒交物业费，因为维修责任可能并不完全在物业。三、从拒交物业费的风险角度分析物业服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业。个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利影响，对其他按时交纳费用的业主或物业使用人不公。若业主逾期不支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，追究业主的违约责任。因此，拒交物业费可能带来不必要的法律风险和经济损失。四、正确的处理方式沟通协商：业主应先与物业进行沟通，明确要求其履行维修职责，并可以书面形式（如发函）提出具体的整改要求和期限。向相关部门投诉：若物业不配合或未能在规定时间内解决问题，业主可以向当地的房地产行政主管部门（如住建局物业科）、街道办事处或社区等相关机构投诉，要求其介入调解和督促物业解决问题。法律途径：在上述方法均无效的情况下，业主可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。例如，向法院提起诉讼，要求物业履行维修义务、赔偿因渗水给业主造成的损失等。在整个过程中，业主应理性处理，避免采取过激行为，并可以寻求法律援助以确保自己的合法权益得到保障。五、总结与建议综上所述，外墙渗水并不能成为业主拒交物业费的合法理由。业主应通过合法途径来解决问题，包括与物业沟通、向相关部门投诉或寻求法律援助。这样既能确保自己的权益得到维护，也能避免不必要的法律风险和经济损失。如果您在处理此类问题时遇到任何困难或疑问，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。

当外墙脱落且物业处理时业主不配合，这是一个涉及物业管理和业主责任的问题。以下是我给出的详细解答：结论前置在外墙脱落的情况下，物业应首先承担其管理职责，及时进行处理。若业主不配合，物业可采取一系列措施来协调并解决此问题，同时也可寻求法律途径来维护公共安全和自身利益。物业应采取的措施及时检查与报告：物业应定期对小区外墙进行检查，发现脱落或存在安全隐患的情况，应及时记录并向业主委员会或相关业主报告。组织维修与协调：物业应组织专业维修团队进行外墙的修缮工作，并协调业主配合维修，如提供必要的施工条件、避免在维修期间造成干扰等。设置警示与安全措施：在外墙脱落区域周围设置警示标识，提醒居民注意安全，并采取必要的围挡措施，防止脱落物伤人。沟通协商与调解：物业应与不配合的业主进行沟通协商，了解其不配合的原因，并尝试通过调解的方式解决分歧，达成维修共识。法律途径：若业主持续不配合，且外墙脱落已对公共安全构成严重威胁，物业可依法向相关部门申请强制执行维修，或向法院提起诉讼，要求业主履行其配合维修的义务。业主的责任与义务配合维修：业主作为小区的一员，有义务配合物业进行外墙的维修工作，以确保小区的安全和整洁。分担费用：若外墙脱落的维修费用需要由全体业主分担，业主应按比例承担其应负的费用。关注安全：业主应关注小区的安全状况，发现外墙脱落等安全隐患时，应及时向物业报告，并配合物业进行处理。法律依据根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，建筑物的管理人（如物业）有义务对建筑物进行维护和管理，确保其安全使用。若管理人未尽到管理职责，导致建筑物发生脱落等安全事故，管理人应承担相应的责任。同时，业主作为建筑物的所有权人或使用权人，也有义务配合管理人进行建筑物的维护和管理。综上所述，在外墙脱落且物业处理时业主不配合的情况下，物业应采取一系列措施来协调并解决此问题，包括及时检查与报告、组织维修与协调、设置警示与安全措施、沟通协商与调解以及法律途径等。同时，业主也应履行其配合维修、分担费用以及关注安全等义务。若问题无法得到妥善解决，可依法寻求法律途径来维护公共安全和自身利益。

针对“物业外墙脱落不处理的责任”这一问题，我们可以从多个角度进行详细分析：一、物业的责任判定原则过错推定责任：根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。这意味着，如果物业无法证明自身无过错（例如已尽到定期检查、维修义务），则需承担赔偿责任。管理职责范围：物业对小区共有部分负有管理和维护职责。若外墙属于物业管理区域且物业负有维护义务（例如合同约定或法规规定），则物业可能因疏于管理而担责。若外墙属全体业主共有但物业未履行报告或协助维修义务，仍可能被追责。二、物业可能承担责任的情形日常维护管理不当：若物业未按照物业服务合同的约定，对外墙进行定期检查、维护和保养，导致外墙因缺乏必要维护而脱落，物业需承担相应责任。例如，物业未按合同规定的频率对建筑外立面进行巡检，或未对发现的问题进行及时处理，均可能构成物业的失职。隐患处理不及时：当物业已经发现外墙存在脱落风险，如裂缝、鼓包等明显迹象时，若未及时采取有效措施（例如设置警示标识、安排维修等）防止事故发生，物业亦需承担相应责任。三、免责或减责条件不可抗力+无过错：如突发地震、极端强风等自然灾害导致外墙坍塌，且物业已尽到合理注意义务，物业可能免责或减责。但需证明已采取合理预防措施（例如设置警示）。第三方责任：如能证明脱落系相邻施工单位违规操作所致，物业在赔偿后有权向第三方追偿。业主自身过错：如业主明知危险仍靠近外墙进行高风险活动，导致自身受伤或财产损失，物业可能免责或减责。四、赔偿范围与举证建议赔偿项目：若外墙脱落导致他人受伤或财产损失，物业需赔偿医疗费、误工费、护理费、残疾赔偿金、财产损失等实际损失。业主举证要点：事故现场照片/视频。医疗诊断证明及费用清单。向物业报修记录（如有）。物业抗辩方向：提供定期巡检记录、维修台账。证明已张贴安全警示标识。申请质量鉴定排除施工质量问题。五、实际操作建议事故调查：在发生外墙脱落事故后，应首先进行事故调查，明确脱落原因和责任主体。责任认定：根据调查结果，结合法律法规、合同条款及各方当事人的行为表现，进行综合判断。法律途径：若无法协商解决纠纷，可通过法律途径解决，例如起诉至法院，由法院根据事实和法律规定判决责任归属和赔偿问题。总结与建议：物业外墙脱落不处理的责任需根据具体情况分析。若物业未尽到管理职责导致外墙脱落，物业需承担相应责任。在发生外墙脱落事故后，建议首先进行事故调查，明确责任主体，并根据责任认定结果依法追究相关责任人的法律责任。若您遇到此类问题，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议。

物业收取保温墙铲除费用是否合法，需视具体情况而定。以下是从不同角度进行的分析：一、合同约定角度若物业服务合同中有明确约定：如果物业服务合同中明确规定了物业有权收取保温墙铲除费用，并且该费用标准、收取方式等均符合合同约定，那么物业收取此项费用是合法的。在这种情况下，业主应当按照合同约定履行支付义务，否则可能构成违约。若物业服务合同中无明确约定：如果物业服务合同中并未提及保温墙铲除费用，或者虽然提及但约定不明确，那么物业擅自收取此项费用可能缺乏合同依据。业主有权拒绝支付，并可以与物业进行协商，要求物业提供合理的收费依据或调整收费标准。二、法律法规角度相关法律法规的遵循：物业在收取任何费用时，都必须遵守国家及地方的相关法律法规，包括但不限于《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等。如果物业收取保温墙铲除费用违反了相关法律法规的规定，如未经过相关部门批准、未按照规定的标准收取等，那么该收费行为是不合法的。费用性质的界定：保温墙铲除费用可能属于专项维修资金的使用范围，也可能属于物业日常服务费用的范畴。如果属于专项维修资金的使用范围，那么物业应当按照相关规定申请使用专项维修资金，并接受业主的监督。如果属于物业日常服务费用的范畴，那么物业应当在物业服务合同中明确约定，并按照约定收取。三、实际操作角度物业的收费行为是否合理：即使物业服务合同中有约定，物业的收费行为也应当合理、透明。物业应当向业主提供详细的费用清单和收费依据，确保业主对收费项目、标准等有充分的了解。业主的权益保护：业主有权对物业的收费行为进行监督，如果发现物业存在乱收费、多收费等行为，可以向相关部门投诉或寻求法律援助。业主也可以与其他业主联合起来，通过业主大会或业主委员会等渠道，共同维护自己的合法权益。建议：如果您对物业收取保温墙铲除费用有疑问或不满，首先应当查看物业服务合同中的相关约定。如果合同中没有明确约定或约定不明确，您可以与物业进行协商，要求物业提供合理的收费依据或调整收费标准。如果协商无果，您可以向相关部门投诉或寻求法律援助，以维护自己的合法权益。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论：物业服务小区好几年从不检查楼房外墙导致外墙皮脱落，这一行为一般是不合法的，物业公司可能因此需要承担相应的法律责任。以下从多个角度进行分析：一、物业公司的基本职责根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业公司有义务对小区内的公共设施、设备进行定期检查、维护和管理，以确保其正常运行和安全使用。楼房外墙作为小区公共部分的重要组成部分，其安全性和完好性直接关系到业主的居住安全和小区的整体形象。因此，物业公司有责任对楼房外墙进行定期检查，及时发现并处理潜在的安全隐患。二、物业公司不履行检查义务的法律后果民事责任：如果物业公司因未履行检查义务导致外墙皮脱落，并因此给业主造成损失的，物业公司可能需要承担民事赔偿责任。这包括赔偿业主因外墙皮脱落而遭受的财产损失，如房屋维修费用、室内装修损坏等，以及可能的人身伤害赔偿。行政责任：物业公司还可能因未履行法定职责而面临行政处罚。根据相关法律法规，物业主管部门有权对物业公司进行监管和处罚，包括警告、罚款、吊销资质等措施。三、业主的应对措施与物业公司协商：业主可以先尝试与物业公司进行沟通协商，要求其履行检查义务并修复外墙皮脱落的问题。如果物业公司拒绝或未能及时采取措施，业主可以进一步采取其他措施。向物业主管部门投诉：业主可以向当地的物业主管部门投诉物业公司的违法行为，要求其进行调查处理。物业主管部门在接到投诉后，会依法对物业公司进行监管和处罚。提起诉讼：如果物业公司的行为给业主造成了严重损失，且协商和投诉均未能解决问题，业主可以考虑通过法律途径维护自己的合法权益。业主可以向法院提起诉讼，要求物业公司承担民事赔偿责任。四、预防措施与建议加强监管：物业主管部门应加强对物业公司的监管力度，定期对其进行检查和评估，确保其履行法定职责。提高业主意识：业主也应提高自身的法律意识和安全意识，关注小区公共设施的安全状况，及时发现问题并向物业公司或相关部门反映。完善合同条款：在签订物业服务合同时，业主可以与物业公司明确约定外墙等公共设施的检查、维护和管理责任，以便在出现问题时能够明确责任归属。如果您在房产纠纷或物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

针对您提出的“物业人为造成墙面漏水怎么处理”以及“不交物业费违法吗”这两个问题，我将分别进行解答：一、物业人为造成墙面漏水怎么处理保留证据：首先，您需要保留好所有与墙面漏水相关的证据，包括照片、视频、维修记录等，这些证据将有助于您后续维权。与物业沟通：尝试与物业进行友好沟通，明确指出墙面漏水是由于物业的疏忽或人为原因造成的，并要求物业尽快进行修复。在沟通过程中，建议保持冷静和理性，避免情绪化的表达，以便更有效地解决问题。向相关部门投诉：如果物业拒绝承担责任或拖延修复时间，您可以向当地的房地产管理部门、消费者协会或相关监管机构进行投诉。投诉时，提供详细的证据和情况说明，以便相关部门能够及时了解问题并介入处理。寻求法律途径：如果上述方法均无法解决问题，您可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。可以咨询专业律师（比如我，饶振宇律师，专注于房产纠纷领域），了解具体的法律程序和维权策略，必要时可以向法院提起诉讼，要求物业承担修复费用及相应的赔偿责任。二、不交物业费违法吗一般情况下的物业费缴纳义务：根据相关法律法规，业主有义务按照物业服务合同的约定缴纳物业费。物业费是用于维护小区公共设施、提供公共服务等的重要资金来源，业主按时缴纳物业费是履行其作为小区成员的基本义务。不交物业费的法律后果：如果业主无正当理由拒绝缴纳物业费，物业有权向业主追讨，并可能按照合同约定收取滞纳金或违约金。在极端情况下，如果业主长期拖欠物业费且拒不缴纳，物业可能会通过法律途径（如起诉）来追讨欠款，法院可能会判决业主缴纳物业费及相应的滞纳金或违约金。特殊情况下的处理：如果业主认为物业的服务存在严重问题（如服务不到位、管理混乱等），且这些问题直接影响了业主的正常生活或权益，业主可以通过合法途径（如向相关部门投诉、要求物业整改等）来维护自己的权益。在特殊情况下，如果业主能够证明物业的服务存在严重瑕疵或违约行为，且这些行为构成了业主不缴纳物业费的合理理由，那么业主可能不需要承担全部或部分物业费。但这种情况需要具体分析，并建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。总结与建议：对于物业人为造成的墙面漏水问题，您应保留好证据，与物业沟通并寻求相关部门或法律途径的帮助来维护自己的权益。对于不交物业费的问题，一般情况下业主有义务按时缴纳物业费。如果认为物业的服务存在问题，应通过合法途径来维护自己的权益，而不是直接拒绝缴纳物业费。如果您在处理这些问题过程中遇到任何困难或疑问，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供更详细的法律建议和帮助。