结论：在此情况下，不能简单地将过错归咎于某一方，而是需要综合考虑双方的行为和协议内容，以及相关法律法规的规定。一般来说，卖方可能因未履行如实告知义务或存在欺诈行为而承担主要过错，但买方明知不能过户仍签订协议，也可能需承担一定责任。以下是对此问题的详细分析：
一、卖方的可能过错
未履行如实告知义务：
- 如果卖方在签订房产协议时，未明确告知买方该房产不能过户的具体原因，或者故意隐瞒了重要信息，导致买方在不知情的情况下签订了协议，那么卖方可能构成欺诈或未履行如实告知义务，需要承担相应的法律责任。
存在欺诈行为：
- 如果卖方以非法占有为目的，通过虚构事实或隐瞒真相的方式，诱使买方签订房产协议，并意图骗取买方的财物，那么卖方可能构成欺诈，需要承担刑事责任，同时该房产协议也可能因欺诈而被法院认定无效。
二、买方的可能过错
明知不能过户仍签订协议：
- 如果买方在签订房产协议时，已经明确知道该房产不能过户，但仍然选择签订协议，那么买方可能存在一定的过错。尽管买方可能出于某种原因（如低价购买、长期租赁等）而愿意承担不能过户的风险，但这并不改变其明知不能过户而签订协议的事实。
未尽到合理审查义务：
- 买方在签订房产协议前，有义务对房产的权属、状况等进行合理审查。如果买方未尽到这一义务，导致签订了存在瑕疵的协议，那么买方也可能需要承担一定的责任。
三、法院认定协议无效的依据
- 法院在认定房产协议无效时，通常会考虑协议是否违反了法律法规的强制性规定，或者是否存在欺诈、胁迫等情形。如果协议明确告知不能过户，但买方仍然同意签订，且该协议违反了相关法律法规（如禁止买卖不能过户的房产等），或者存在欺诈、胁迫等情形，那么法院可能会认定该协议无效。
四、过错责任的划分
- 在过错责任的划分上，法院会综合考虑双方的行为和协议内容，以及相关法律法规的规定。如果卖方存在欺诈或未履行如实告知义务等过错行为，且这些行为与协议无效之间存在因果关系，那么卖方可能需要承担主要责任。同时，如果买方明知不能过户仍签订协议，且未尽到合理审查义务，那么买方也可能需要承担一定的责任。
建议：在签订房产协议时，双方应充分了解房产的权属、状况等信息，并尽到合理的审查义务。如果房产存在不能过户等瑕疵，双方应在协议中明确约定相关责任和风险承担方式。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。