法拍房变卖不了时，法院会根据具体情况采取一系列措施来处理该房产，主要包括再次拍卖、以物抵债、解除查封与退还财产等。以下是对这些处理方式的详细解释：

1. 再次拍卖：

   • 降价后重新拍卖：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，首次拍卖流拍后，法院通常会在规定期限内组织第二次拍卖，且起拍价会适当降低，如降至首次起拍价的80%-90%。若仍流拍，可能会进行第三次及后续拍卖，每次起拍价可能继续下调。法院会发布新的拍卖公告，明确拍卖时间、起拍价等关键信息，并通过司法拍卖平台公开拍卖。
   • 扩大宣传范围：为吸引更多竞买人，法院可以重新发布拍卖公告，扩大宣传范围，提高法拍房的知名度，增加成交机会。

2. 以物抵债：

   • 申请执行人接受：若多次拍卖均流拍，执行法院会询问申请执行人及其他执行债权人是否愿意以最后一次拍卖的保留价接受房屋抵债。如有债权人愿意接受，法院将作出以物抵债裁定，房屋所有权随即转移至债权人，并可办理相关产权过户手续。
   • 其他债权人接受：在不损害其他债权人合法权益的前提下，经其他债权人与被执行人协商一致，并经法院审查批准，法拍房也可作价抵偿给其他债权人。法院会组织协商和审查，如审查通过，则依法办理以物抵债手续。
   • 法院管理或以收益抵债：在某些情况下，法院可能选择将法拍房交由申请执行人或法院自己管理，以其收益来抵偿债务。

3. 解除查封与退还财产：

   • 符合法定条件解除：若被执行人已履行完毕生效法律文书确定的义务，或申请执行人撤回执行申请等法定情形出现，法院应及时解除对法拍房的查封，并将房屋退还被执行人。法院会确认解除查封条件后，作出解除裁定，前往不动产登记部门办理解封手续，并通知被执行人恢复权利。
   • 超期流拍且无法抵债解除：在法拍房经过多次拍卖、变卖均未成交，且无法通过以物抵债等方式处置的情况下，法院可能会考虑在一定期限后解除查封并退还房屋给被执行人。法院会对整个执行过程和相关情况进行审查和评估，确认符合条件后，依法作出解除查封和退还财产的决定，并办理相应手续。

特殊情形处理：

• 涉及国家机密、历史文物等特殊房产，可能通过定向询价等方式协议转让。
• 共有产权房产需析产后继续执行，不可分割部分可整体处置。

注意事项：

• 税费承担：买受人需提前了解过户税费政策，部分情况下被执行人可能无力承担税费，需做好相应准备。
• 腾退风险：法院负责腾空交付，但存在被执行人或占有人拒不配合的风险，买受人需有心理准备。
• 权利瑕疵：竞买前应核查是否存在长期租赁、抵押等权利限制情况，以免购买后产生纠纷。

综上所述，法拍房变卖不了时，法院会根据具体情况采取多种措施来处理该房产。作为当事人或潜在买受人，应密切关注法院的拍卖公告和执行进展，及时了解房产的处置情况，并根据自身情况做出合理决策。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。