当原物业跑路、新物业入驻时，处理流程及注意事项如下，我将分步骤为您详细说明：

1. 原物业退出阶段的处理

   • 交接义务：根据《物业管理条例》第38条，原物业需在合同终止后10日内，向业主委员会移交资料（如物业用房、设施设备清单、维修资金使用记录等）及财物。若原物业拒不退出，业主委员会可向法院起诉要求其撤场并赔偿损失。
     
   • 欠费处理：若原物业存在未结清的公共收益（如广告费、停车费），业主委员会应通过审计确认金额，并要求原物业返还；若原物业已卷款跑路，可向公安机关报案追究刑事责任，同时通过民事诉讼追偿。
     

2. 新物业入驻的合法流程

   • 选聘程序：新物业需通过业主大会双过半（面积和人数均超50%）表决选聘，并签订书面合同。若未成立业委会，可由社区居委会代行职责，但需提前公示选聘方案。
     
   • 备案要求：新物业合同需在签订后30日内向当地房管部门备案，否则可能面临行政处罚。备案后，新物业方可正式接管物业区域。
     

3. 过渡期风险防范

   • 应急管理：在原物业退出至新物业入驻的空档期（通常不超过3个月），可由业主委员会委托临时物业提供基础服务（如安保、保洁），费用由业主分摊。
     
   • 证据固定：业主应留存原物业服务期间的照片、视频、缴费记录等证据，若新物业入驻后发现设施损坏或服务缺失，可据此要求原物业承担责任。
     

4. 业主权利保障

   • 知情权：业主有权要求新物业公示服务标准、收费项目及公共收益使用计划，若新物业拒绝公开，可向房管部门投诉。
     
   • 监督权：业主可通过业主大会对新物业的服务质量进行年度考核，若连续两年不达标，可提前解约并重新选聘。
     

温馨提示：若原物业跑路导致垃圾堆积、电梯停运等紧急情况，业主可联系社区居委会协调应急服务，同时保留好相关票据，后续通过法律途径向原物业追偿。如有具体纠纷，欢迎随时向我咨询细节。