核心结论：针对一块土地既卖给一方又和另一方互换的情况，这涉及复杂的法律关系和权利冲突，需根据具体情况分析，可能涉及合同效力、物权变动及违约责任等问题，以下分情况说明。

1. 若先卖后换，且均未办理物权变更登记

   • 合同效力：土地买卖合同与互换合同，若双方均具备相应民事行为能力、意思表示真实且不违反法律强制性规定，原则上均有效。但一物二卖（此处类似一物二“处置”）可能引发道德风险，需审查合同签订时间、履行情况等判断是否存在恶意串通损害第三人利益等情形，若存在则相关合同条款可能无效。
   • 物权变动：根据《民法典》规定，不动产物权变动以登记为生效要件。若均未办理土地使用权变更登记，土地所有权仍归原权利人，买方和换方均未取得物权，仅享有债权请求权。此时原权利人可能构成违约，需根据合同约定承担违约责任（如支付违约金、赔偿损失等）。
   • 处理建议：原权利人应尽快与一方协商解除合同或履行合同（如选择与一方办理登记），避免承担双重违约责任；买方和换方可要求原权利人承担违约责任，或根据合同约定主张解除合同并要求赔偿。

2. 若先卖后换，且已为买方办理物权变更登记

   • 物权归属：土地使用权已依法转移至买方，原权利人丧失处分权。其与换方签订的互换合同因标的物已不属于原权利人，可能构成无权处分。
   • 合同效力：互换合同效力需分情况讨论：若换方不知原权利人无处分权且支付合理对价，可能构成善意取得（需满足善意、有偿、已登记等条件），此时换方可取得土地使用权；若换方明知或应知原权利人无处分权，则合同可能因恶意串通或无权处分而无效或效力待定（需权利人追认）。
   • 处理建议：买方已取得物权，可要求换方停止侵害、返还土地（若换方已实际占有）；原权利人需对换方承担违约责任或赔偿损失（若互换合同无效或被撤销）；换方可根据自身情况主张善意取得或要求原权利人承担缔约过失责任。

3. 若先换后卖，且已为换方办理物权变更登记

   • 物权归属：土地使用权已依法转移至换方，原权利人丧失处分权。其与买方签订的买卖合同同样可能构成无权处分。
   • 合同效力与处理建议：与“先卖后换且已为买方登记”情形类似，需根据换方是否构成善意取得、买方是否知情等因素判断合同效力及责任承担。

4. 若两份合同均未履行或部分履行，且涉及多方利益冲突

   • 利益平衡：若两份合同均未完全履行（如未支付全部价款、未办理登记），可能涉及多方利益冲突。此时需根据合同履行程度、各方过错大小、实际损失等因素，综合判断责任承担和利益分配。
   • 处理建议：建议各方协商解决，如无法达成一致，可通过诉讼或仲裁途径解决争议。法院或仲裁机构会根据合同约定、法律规定及公平原则，裁决各方权利义务。

总结与提示：土地“既卖又换”涉及复杂的法律关系和权利冲突，需根据合同签订时间、履行情况、物权变动状态等因素综合判断。建议各方在签订合同时明确约定权利义务、违约责任及争议解决方式，避免纠纷发生；若已发生纠纷，应及时咨询专业律师，通过合法途径维护自身权益。如有具体问题，可直接向我咨询。