在农村房屋买卖合同无效的情况下，房屋租金原则上归属于出卖人，但具体还需根据实际情况和法律规定综合判断。以下从不同角度进行分析：
一、合同无效的法律后果
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力。这意味着，如果农村房屋买卖合同被认定为无效，那么该合同从签订之日起就不具有法律效力，双方基于该合同所取得的财产应当予以返还。在此情况下，房屋作为买卖合同的标的物，其所有权并未发生转移，仍然归属于出卖人。因此，从法律逻辑上讲，房屋租金作为房屋使用权的对价，在合同无效的情况下，应当归属于房屋的所有权人，即出卖人。
二、租金归属的实际情况分析
买受人实际占有房屋的情况：
- 如果买受人在合同无效后仍然实际占有房屋，并收取了租金，那么出卖人有权要求买受人返还租金。因为买受人占有房屋并收取租金的行为缺乏法律依据，构成了不当得利。
- 在实际操作中，出卖人可以通过协商、调解或诉讼等方式要求买受人返还租金。如果买受人拒绝返还，出卖人可以向法院提起诉讼，要求买受人承担返还租金的责任。
买受人未实际占有房屋的情况：
- 如果买受人在合同无效后并未实际占有房屋，而是由出卖人继续占有并出租，那么租金自然归属于出卖人。
- 在这种情况下，买受人无权要求出卖人返还租金，因为买受人并未因合同无效而遭受租金损失。
三、特殊情况下的租金归属
双方过错责任：
- 如果合同无效是由于双方过错导致的，那么双方可能需要根据各自的过错程度承担相应的责任。在这种情况下，租金的归属可能需要根据双方的过错比例进行分配。
- 例如，如果出卖人明知房屋无法买卖而故意隐瞒，导致买受人遭受损失，那么出卖人可能需要承担部分或全部租金损失的责任。
第三方善意取得：
- 如果买受人在合同无效前已经将房屋出租给第三方，并且第三方在签订租赁合同时是善意的（即不知道房屋买卖合同无效），那么第三方可能构成善意取得。
- 在这种情况下，即使房屋买卖合同无效，第三方仍然有权继续占有并使用房屋，并支付租金。此时，租金的归属可能需要根据第三方与买受人之间的租赁合同来确定。但通常情况下，由于房屋所有权未发生转移，出卖人仍有权要求第三方将租金支付给自己（或通过买受人转交），具体取决于实际情况和法律规定。不过，这种情况较为复杂，需要具体分析。
四、法律建议
对于出卖人：
- 如果发现房屋买卖合同无效，且买受人正在收取租金，应及时与买受人沟通，要求返还租金。
- 如果买受人拒绝返还，可以考虑通过法律途径解决纠纷，如提起诉讼或申请仲裁。
对于买受人：
- 如果房屋买卖合同被认定为无效，且自己已经支付了租金或正在收取租金，应主动与出卖人协商解决租金返还问题。
- 如果认为自己因合同无效而遭受了损失，可以依法要求出卖人承担赔偿责任。
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