借用资质签订商品房工程合同通常是无效的。以下是对此问题的详细分析：
一、法律规定与合同效力原则
根据相关法律法规，开发商或承包商在签订商品房工程合同时，必须具备相应的资质等级。如果借用资质签订合同，这种行为不仅违反了法律法规的强制性规定，也损害了其他合法开发商、承包商以及购房者的利益。因此，从法律原则上看，借用资质签订的合同应被认定为无效。
二、合同无效的具体情形
借用资质签订合同：
- 实践中，有些低资质等级的开发商或承包商可能会通过借用高资质等级的名义来签订合同。这种行为直接违反了资质管理的规定，合同因此可能被认定为无效。例如，一个三级资质的承包商借用一级资质的名义签订了大型房地产开发项目的工程合同，该合同就可能因借用资质而被认定为无效。
超越资质等级签订合同：
- 除了借用资质外，如果开发商或承包商的资质等级不足以承担其签订的房地产开发项目或工程，那么该合同也可能因主体不合格而被认定为无效。这同样适用于商品房工程合同的签订。
三、合同效力的例外情况
尽管借用资质签订的合同通常无效，但在某些特殊情况下，合同可能被认定为有效或部分有效。例如：
- 如果开发商或承包商在合同签订后取得了相应的资质等级，并且这些资质的取得没有损害国家利益、社会公共利益或第三人的合法权益，那么法院可能会根据实际情况认定合同有效或部分有效。但这种情况较为罕见，且需要严格的法律程序和证据支持。
四、合同无效的法律后果
如果合同被认定为无效，那么将产生一系列法律后果：
返还财产：
- 双方应相互返还因合同取得的财产。如果无法返还或没有必要返还，则应折价补偿。这包括已经支付的工程款、材料款等。
赔偿损失：
- 有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。如果双方都有过错，则各自承担相应的责任。这包括因合同无效而导致的直接经济损失和间接经济损失。
五、实际建议
避免借用资质：
- 开发商和承包商应严格遵守资质管理的规定，不要借用或出借资质。这不仅是法律的要求，也是维护市场秩序和公平竞争的需要。
加强资质审核：
- 在签订商品房工程合同时，双方应加强对对方资质的审核。确保对方具备签订合同所需的资质等级和条件，以避免因资质问题而导致的合同无效和法律纠纷。
寻求法律帮助：
- 如果对资质问题或合同效力存在疑问，建议及时咨询专业律师。律师可以根据具体情况提供法律意见和解决方案，帮助当事人维护自身合法权益。
如果您在房产租赁或合同纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我会根据您的具体情况提供详细的法律意见和解决方案。