核心结论：在三兄弟中一兄弟不愿出资的情况下，农村老宅建房的产权合同需根据出资情况、各方意愿及法律规定来拟定，以下分情况说明合同撰写要点。
若其他两兄弟出资建房，不愿出资的兄弟不参与产权分配
- 合同主体：明确参与建房的两兄弟为合同甲方和乙方，不愿出资的兄弟作为第三方（可注明其不参与本次建房出资及产权分配）。
- 出资情况：详细记录甲方和乙方的出资方式（现金、实物、劳务等）、出资比例及出资时间。例如：“甲方以现金方式出资XX万元，乙方以提供建筑材料方式出资，折合人民币XX万元，双方于XXXX年XX月XX日前完成出资。”
- 产权归属：明确建房完成后，房屋产权归甲方和乙方按出资比例共有。可表述为：“建房完成后，该房屋产权由甲方和乙方按出资比例共同所有，甲方享有XX%产权，乙方享有XX%产权。”
- 第三方声明：不愿出资的兄弟需签署声明，表明其放弃本次建房的出资及产权分配权利，避免未来产生纠纷。声明内容可包括：“本人（不愿出资兄弟姓名）明确表示不参与本次农村老宅建房出资，亦不主张该房屋的任何产权份额。”
若其他两兄弟出资建房，但希望保留不愿出资兄弟的部分权益（如居住权）
- 合同主体：同样明确参与建房的两兄弟为合同甲方和乙方，不愿出资的兄弟作为丙方。
- 出资与产权：记录甲方和乙方的出资情况，并明确产权归属。同时，可约定丙方享有房屋的居住权或其他特定权益。例如：“建房完成后，该房屋产权由甲方和乙方按出资比例共同所有，但丙方享有终身居住权。”
- 权益限制：若丙方享有特定权益，需在合同中明确其使用范围、限制条件等，以避免未来因权益使用产生纠纷。如：“丙方居住期间，不得擅自改变房屋结构或转租他人。”
- 违约责任：约定各方违反合同约定的违约责任，以保障合同的有效执行。例如：“若丙方违反本合同约定，擅自转租房屋或损害房屋结构，甲方和乙方有权要求其立即停止违约行为，并赔偿因此造成的损失。”
若三兄弟协商后，决定以其他方式（如借款、赠与）处理不愿出资兄弟的份额
- 合同类型：根据协商结果，可能涉及借款合同或赠与合同。
- 借款合同：若不愿出资的兄弟以借款形式参与，需明确借款金额、利息、还款期限等条款。例如：“丙方向甲方和乙方借款XX万元用于农村老宅建房，借款期限为XX年，年利率为XX%，丙方应于XXXX年XX月XX日前还清本息。”
- 赠与合同：若甲方和乙方决定赠与丙方部分产权或权益，需明确赠与的内容、条件及赠与的撤销等条款。例如：“甲方和乙方自愿赠与丙方该房屋XX%的产权，赠与完成后，丙方享有相应的产权份额。但若丙方严重违反家庭伦理或法律规定，甲方和乙方有权撤销本赠与。”
撰写建议：
- 在撰写合同前，建议三兄弟充分沟通，明确各自的意愿和需求，以确保合同内容符合各方利益。
- 合同内容应详细、明确，避免使用模糊或歧义的表述，以减少未来产生纠纷的可能性。
- 合同签署前，建议各方仔细阅读合同条款，确保理解并同意合同内容。如有必要，可寻求专业法律人士的帮助进行审核。
- 合同签署后，各方应妥善保管合同原件，以备未来需要时使用。
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