结论前置：针对您描述的情况，需分情况讨论租赁合同的效力及后续处理方式，具体如下：

1. 土地使用权人与房屋所有权人分离时的租赁合同效力
   根据《民法典》第703条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。若土地使用权人（地皮所有者）与房屋所有权人（建房者）为不同主体，需区分以下情形：

   • 房屋所有权人合法建房并出租：若房屋所有权人经土地使用权人同意，在土地上合法建造房屋并出租，租赁合同有效。承租人可依据合同正常使用房屋，土地使用权人不得干涉。
     
   • 房屋所有权人未经许可建房并出租：若房屋所有权人未取得土地使用权人同意擅自建房并出租，可能涉及违法建筑问题。此时租赁合同可能因标的物违法而部分无效（如涉及违法建筑部分），但承租人已支付的租金可主张返还，土地使用权人可要求拆除违法建筑。
     

2. 土地使用权人能否主张租赁合同无效
   土地使用权人仅对土地享有权利，若房屋所有权人合法建房，土地使用权人无权直接主张租赁合同无效。但若租赁合同内容侵犯土地使用权人权益（如约定承租人可改变土地用途），土地使用权人可依据《民法典》第154条主张合同条款无效。

3. 承租人的权益保护建议

   • 核查房屋权属证明：承租前应要求出租人提供房屋所有权证、土地使用权证及建房许可文件，确认房屋合法性。
     
   • 合同中明确权利义务：在租赁合同中约定“若因房屋权属问题导致合同无法履行，出租人应承担违约责任”，降低自身风险。
     
   • 及时维权：若发现房屋存在权属纠纷或违法建筑问题，可依据《民法典》第563条主张解除合同，并要求出租人赔偿损失。
     

4. 土地使用权人与房屋所有权人的纠纷解决
   若双方因土地或房屋权属产生争议，可依据《土地管理法》第14条通过协商、调解或诉讼解决。若争议涉及租赁合同，可申请法院将两案合并审理，明确各方权利义务。

行动建议：若您已签订租赁合同，建议立即核查房屋权属文件；若未签订，务必在合同中明确权属条款。如有进一步疑问，可直接向我提供合同文本及权属证明，我将为您详细分析风险点。