同一栋建筑内不同面积采用不同能效且价格相差特别多的中央空调，这一做法本身并不直接违反法律规定，但需满足一系列条件并遵循相关法律原则。以下从不同角度进行分析：

1. 合同自由原则：

   • 在房产交易或租赁中，双方当事人有权根据自愿、平等、公平的原则，就中央空调的配置、能效及价格等事项进行协商并达成协议。因此，如果开发商或房东在合同中明确说明了不同面积采用不同能效的中央空调，并且价格因此有所差异，且这一条款未违反法律、行政法规的强制性规定，那么这一做法是合法的。

2. 消费者权益保护：

   • 尽管合同自由原则允许双方协商确定中央空调的配置和价格，但开发商或房东在提供不同能效的中央空调时，必须确保消费者（购房者或租户）享有充分的知情权。这包括提供关于中央空调能效、价格、性能等方面的详细信息，以便消费者能够做出明智的选择。如果开发商或房东未履行这一义务，可能构成对消费者权益的侵害。

3. 公平交易原则：

   • 公平交易原则要求交易双方在交易过程中享有平等的地位，不得利用优势地位或信息不对称来损害对方的利益。在中央空调的配置和价格问题上，如果开发商或房东利用自身优势地位，故意提供低能效、高价格的中央空调给特定面积的消费者，而其他面积的消费者则享受高能效、低价格的中央空调，这种做法可能违反公平交易原则。

4. 建筑节能与环保要求：

   • 根据相关法律法规，建筑物在设计和建造时应当符合节能和环保要求。这包括中央空调的能效标准。如果开发商或房东提供的中央空调能效不符合当地节能标准，即使价格差异合理，也可能因违反节能和环保要求而面临法律责任。

建议：

• 对于购房者或租户而言，在签订购房合同或租赁合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于中央空调的配置、能效及价格等方面的约定。如有疑问或不明确之处，应及时向开发商或房东提出并要求解释清楚。
• 如果发现开发商或房东在中央空调的配置和价格问题上存在违法行为或侵害消费者权益的行为，可以向相关部门投诉或寻求法律援助。

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