在“买卖不破租赁”的情形下，押金是否退回及如何处理，主要取决于租赁合同的约定、租赁关系的履行情况以及租赁关系终止的原因。以下是对这一问题的详细分析：
一、押金处理的基本原则
押金归属不变：押金作为租赁合同的一部分，是对合同履行的一种担保方式。在“买卖不破租赁”的原则下，即使租赁物的所有权发生变动，押金的归属并不因此改变，仍然属于承租人，并在合同终止或解除时按照约定条件进行退还或扣除。
随租赁合同转移：原出租人收取的押金应随租赁合同一并转移给新的所有权人。新的所有权人承接了原出租人的权利和义务，包括与押金相关的部分。
二、不同情况下押金的退回处理
租赁关系正常履行期间发生房屋买卖
- 在这种情况下，“买卖不破租赁”原则适用，原租赁合同对新所有权人继续有效。因此，押金不会因房屋所有权的转移而退回，而是继续作为租赁合同的保证金存在。
- 若租赁合同正常履行至期满，且承租人无违约行为，出租人（新所有权人）应按照合同约定全额退还押金。
租赁关系提前终止
- 租客原因导致提前终止：若承租人单方面违约，如未经出租人同意擅自退租，出租人（可能已变更为新所有权人）有权根据合同约定扣除部分或全部押金作为违约金。
- 房东（新所有权人）原因导致提前终止：若新所有权人因自身原因（如房屋改造）要求承租人提前搬离，且承租人无违约行为，则新所有权人应全额退还押金，并可能承担违约责任，对承租人进行赔偿。
- 双方协商一致提前终止：若承租人与新所有权人协商一致提前解除租赁合同，押金的退还问题应由双方根据实际情况（如房屋使用状况、物品损坏情况等）协商确定。
三、特殊约定及纠纷处理
特殊约定：如果原出租人与承租人在合同中明确约定了押金在特定情况下的处理方式（如用于抵扣租金、维修费用等），这种约定对受让人同样具有约束力。
押金纠纷处理：
- 如果原出租人既不向新所有权人转移押金，也不退还承租人押金，承租人可以依据租赁合同向原出租人主张返还押金，并要求其承担违约责任；若造成损失，还可以要求赔偿。
- 如果新所有权人不承认原押金的效力，承租人可以通过出示与原出租人的租赁合同、押金支付凭证等证据来证明押金的存在和合法性；如果新所有权人仍然拒绝承认，承租人可以向人民法院提起诉讼，要求确认原押金在新的租赁关系中继续有效。
四、建议与总结
- 明确合同约定：在签订租赁合同时，双方应明确约定押金的用途、退还条件及方式，以避免未来产生争议。
- 妥善处理押金：在租赁关系终止时，双方应按照合同约定及实际情况妥善处理押金的退回问题。
- 保留证据：承租人应保留好与原出租人的租赁合同、押金支付凭证等证据，以备不时之需。
在“买卖不破租赁”的情况下，押金的退回与否及具体金额均受租赁合同条款的严格约束。因此，在签订合同时务必明确相关条款，并在租赁关系终止时按照合同约定及实际情况妥善处理押金问题。如有任何疑问或争议，可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律意见和帮助。