物业与单个业主签订的物业协议，在符合法律规定和程序要求的情况下，是有效的。以下从不同角度为您详细分析：

1. 协议主体与内容合法性

• 主体合法：物业公司与单个业主作为平等的民事主体，均有权签订合同。只要双方具备完全民事行为能力，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议即具备合法性基础。
• 内容合法：协议需明确服务内容（如保洁、安保、绿化等）、服务标准、费用标准及支付方式等核心条款。若协议内容违反《物业管理条例》或地方性法规（如擅自提高物业费、减少服务项目），则可能因违法而无效。

2. 程序合规性

• 业主大会授权：根据《物业管理条例》，选聘或解聘物业服务企业通常需经业主大会表决通过。但若小区未成立业主大会，或业主大会授权物业公司与单个业主签订协议（如针对特定区域或服务），则协议可能有效。
• 单独协商的合理性：若协议仅涉及个别业主的专属权益（如私人花园管理、车位服务），且不损害其他业主利益，物业与单个业主协商签订协议具有合理性。但需注意，此类协议不得免除物业对公共区域的法定管理责任。

3. 可能无效的情形

• 违反强制性规定：若协议约定物业无需履行公共区域维护义务，或业主无需缴纳物业费，此类条款因违反《民法典》中关于物业服务合同的强制性规定而无效。
• 损害第三方利益：若协议内容损害其他业主的合法权益（如将公共区域划归个别业主使用），其他业主可主张协议无效。

4. 法律建议

• 业主角度：签订前需核实协议内容是否与业主大会决议或物业服务合同一致，避免因个人协议导致公共权益受损。若对协议条款有疑问，可要求物业提供法律依据或咨询专业律师。
• 物业角度：与单个业主签订协议时，需确保协议内容不违反法律法规及物业服务合同的约定，避免因程序瑕疵或内容违法引发纠纷。

5. 实际案例参考

• 某小区物业未经业主大会同意，与部分业主签订降低物业费的协议，后因其他业主反对被法院认定无效，物业需按原标准收取费用。
• 另一案例中，物业与顶层业主单独签订屋顶维修协议，明确维修责任及费用分摊，因不涉及公共利益且程序合法，被法院认定为有效。

总结：物业与单个业主签订的协议是否有效，需结合协议主体、内容合法性及程序合规性综合判断。若您遇到类似纠纷，建议提供协议文本及具体背景，以便进一步分析。如有法律问题，可直接向我咨询。