跟业主签订的物业协议书是否有效，需根据具体情况进行综合判断。以下是对此问题的详细分析：

一、合同有效性的基本条件

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同的有效性主要取决于以下几个基本条件：

1. 行为人具有相应的民事行为能力：签订物业协议书的双方，即物业方和业主，必须具备签订该类合同的能力。物业方通常是物业服务企业，而业主则是房屋的所有权人或使用权人。

2. 意思表示真实：物业协议书必须是双方自愿签订，不存在欺诈、胁迫等可撤销的情形。这意味着在签订物业协议书时，双方应基于平等、自愿的原则进行协商，并确保合同条款的真实性和合法性。

3. 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：物业协议书的内容必须合法，不得损害社会公共利益和他人合法权益。例如，物业服务质量标准、物业费收取等条款应符合相关法律法规的规定。

二、物业协议书签订主体的特殊性

1. 业主委员会代表签订：在大多数情况下，物业协议书是由业主委员会代表业主与物业服务企业签订的。如果业主委员会的成立符合法定程序，且在签订物业协议书过程中履行了必要的告知、公示等义务，那么这样的物业协议书通常是有效的。

2. 业主个人签订：如果物业协议书是由业主个人与物业服务企业签订的，那么需要特别注意以下几点：

   • 业主的授权：业主个人签订物业协议书时，应确保自己有权代表该物业的所有业主或使用人签订合同。在共有物业的情况下，可能需要获得其他共有人的同意或授权。
   • 合同内容的合法性：业主个人签订的物业协议书内容必须合法，不得违反相关法律法规的强制性规定。例如，物业费收取标准应合理，不得过高或过低；物业服务质量标准应明确，便于双方履行和监督。

三、物业协议书可能无效的情况

1. 主体不适格：如果物业方或业主方不具备签订物业协议书的资质或能力，或者未经合法授权就擅自签订合同，那么该合同在主体方面存在瑕疵，可能被认定为无效。

2. 违反法律法规强制性规定：若物业协议书的内容存在违反法律法规强制性规定的条款，如物业服务质量标准严重低于法定标准、物业费收取违反物价管理规定等，合同可能会被认定为无效或部分无效。

3. 存在欺诈、胁迫等情形：如果在签订物业协议书过程中存在欺诈、胁迫等可撤销的情形，受欺诈、胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。撤销后，合同自始无效。

四、实际建议

1. 审查合同主体：在签订物业协议书前，应仔细审查物业方和业主方的资质和授权情况，确保双方具备签订合同的资格和能力。

2. 明确合同内容：物业协议书应明确约定服务内容、服务标准、收费标准、收费方式等关键内容，防止后续产生纠纷。

3. 咨询专业意见：如果对物业协议书的法律效力或条款内容存在疑问，建议咨询专业律师的意见，以确保合同的合法性和有效性。

举例说明：假设某小区的业主委员会未经业主大会授权就擅自与物业服务企业签订了物业协议书，且协议书中的物业费收取标准远高于当地政府指导价的合理范围。在这种情况下，该物业协议书可能因主体不适格和违反法律法规强制性规定而被认定为无效或部分无效。业主们有权向法院或仲裁机构申请变更或撤销合同中的相关条款。

总之，跟业主签订的物业协议书是否有效需根据具体情况进行综合判断。在签订合同前，应仔细审查合同主体和内容，确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。