物业和业主单独签订的合同，在符合特定条件下是有效的。以下是详细分析：

一. 合同有效的条件

1. 签约者具备民事行为能力：双方都必须具备完全的民事行为能力，即能够完全理解并承担合同中的各项权利和义务。
2. 合同内容合法：合同的内容不得违反法律法规的强制性规定，也不得违反公共秩序和善良风俗。
3. 真实意思表示：合同的签订必须是双方真实意思的表示，不存在欺诈、压迫等导致意思表示不真实的情况。
4. 合同形式和程序合法：合同的形式和签订过程必须符合法律要求，如关键条款应明确详尽，各方权利义务应对等平衡。

二. 合同撰写建议

1. 明确服务范围和标准：合同中应详细列明物业公司提供的服务范围和服务标准，以便后续评估物业服务是否达标。
2. 约定服务期限：明确物业服务的起止时间，以及合同续签或终止的条件。
3. 规定费用及支付方式：详细列明物业费的收费标准、支付方式和支付期限，确保双方对费用问题有清晰的了解。
4. 明确违约责任：规定双方在违反合同时应承担的违约责任，以及解决争议的方式。

三. 实例说明

• 例如，一份有效的物业合同可能会包括这样的条款：“物业公司负责小区内的清洁、绿化、安保等服务，服务期限自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日。物业费按每平方米每月XX元收取，业主应于每月XX日前支付。如任何一方违反合同约定，应承担相应的违约责任。”

综上所述，物业和业主单独签订的合同，在双方具备民事行为能力、合同内容合法、真实意思表示以及合同形式和程序合法的情况下是有效的。在撰写合同时，应明确服务范围和标准、服务期限、费用及支付方式以及违约责任等关键条款。如有进一步需要，您可以继续咨询我。