物业与单个业主签订的服务合同并不必然无效，其有效性取决于多种因素。以下从不同角度为您详细分析：
合同主体资格：
- 物业作为提供物业服务的一方，通常具备签订物业服务合同的主体资格。关键在于物业是否具备相应的资质证书，如物业服务企业资质证书等。若物业具备合法资质，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，那么与单个业主签订的服务合同在主体上是有效的。
- 业主作为合同另一方，只要具备完全民事行为能力，即有权签订物业服务合同。若业主为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，则需由其法定代理人代为签订，否则合同可能因主体不适格而无效。
合同内容合法性：
- 物业服务合同的内容必须合法，不得违反法律法规的强制性规定。例如，合同中不得约定物业提供违法服务，或业主支付违法费用等。若合同内容存在违法情形，则合同整体或部分条款可能被认定为无效。
- 合同内容应明确、具体，包括服务范围、服务标准、服务费用、支付方式、违约责任等条款。若合同内容模糊不清或存在歧义，可能导致合同履行过程中的纠纷，但并不直接导致合同无效。
合同签订程序：
- 物业服务合同的签订应遵循一定的程序，如双方协商一致、签订书面合同等。若合同签订过程中存在欺诈、胁迫等情形，或合同未以书面形式签订（除非法律法规另有规定），则可能影响合同的效力。
- 在某些情况下，物业服务合同的签订可能需要经过业主大会或业主委员会的同意或备案。若物业未经同意或备案即与单个业主签订合同，可能面临合同效力上的挑战，但并不意味着合同必然无效，具体需根据相关法律法规及实际情况判断。
特殊情形下的合同效力：
- 若物业与单个业主签订的合同涉及小区公共部位或公共设施的服务，且该服务应由全体业主共同决定或承担费用，则该合同可能因侵犯其他业主权益而无效。例如，物业未经业主大会同意即与单个业主签订关于小区公共绿地的改造合同，并约定由该业主承担全部费用，此类合同可能因侵犯其他业主权益而被认定为无效。
- 若物业与单个业主签订的合同存在显失公平、重大误解等情形，受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同。但撤销权需在法定期限内行使，且需提供充分证据证明合同存在可撤销情形。
建议：
- 对于物业而言，在签订物业服务合同时应确保具备合法资质、合同内容合法合规、签订程序正当，并尽量避免涉及小区公共部位或公共设施的服务合同与单个业主签订。
- 对于业主而言，在签订物业服务合同时应仔细阅读合同条款、了解物业资质及服务内容，并在必要时咨询专业律师意见。若发现合同存在违法情形或侵犯自身权益的情形，应及时向物业提出异议或寻求法律救济。
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