关于宅基地房屋出租合同怎样签属于合同无效的问题，这主要涉及到合同签订过程中的合法性和合规性。以下是一些可能导致宅基地房屋出租合同无效的情形及相应的解释：
一、合同主体不合格
非集体经济组织成员出租：
- 根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，农村宅基地属于农民集体所有，非本集体经济组织成员通常无权出租或购买宅基地上的房屋。如果出租方并非宅基地的合法使用权人，或者承租方并非本集体经济组织成员且未获得合法授权，该出租合同可能被认定为无效。
无权处分：
- 如果出租方并非宅基地及房屋的合法所有权人或使用权人，或者未经所有权人或使用权人同意擅自出租，该合同也可能因无权处分而无效。
二、合同内容违法
违反法律强制性规定：
- 如果合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定，如未经批准擅自改变宅基地用途、违反规划建设等，该合同将被认定为无效。
损害社会公共利益：
- 如果合同内容损害了社会公共利益，如影响村庄规划、破坏生态环境等，也可能导致合同无效。
三、合同形式不合法
未采用书面形式：
- 虽然口头合同在某些情况下也具有法律效力，但对于宅基地房屋出租这类涉及重大财产权益的合同，未采用书面形式可能增加合同无效的风险。建议双方签订书面合同，明确各自的权利和义务。
合同条款不明确或存在歧义：
- 如果合同条款不明确、存在歧义或遗漏重要内容，可能导致合同在履行过程中产生争议，甚至被认定为无效。因此，在签订合同时，应确保合同条款清晰、明确、无歧义。
四、处理合同无效的建议
确认合同效力：
- 如果怀疑合同无效，首先应通过法律途径（如法院判决、仲裁裁决）或双方协商来确认合同的无效性。
返还财产和赔偿损失：
- 合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。出租方应退还承租方已支付的租金，承租方应返还宅基地及地上房屋。如果因合同无效给对方造成损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
寻求法律救济：
- 如果双方在返还财产和赔偿损失方面存在争议，可以通过诉讼或仲裁等方式解决。在提起诉讼或申请仲裁前，建议咨询专业律师，了解相关法律规定和诉讼程序。
五、风险防范与建议
核实身份与权属：
- 在签订合同前，应核实出租方的身份和宅基地及房屋的权属情况，确保出租方具有合法的出租权。
规范合同签订：
- 采用书面形式签订合同，明确双方的权利和义务，约定违约责任和争议解决方式。建议由专业律师审核合同条款，确保合同的合法性和有效性。
遵守法律法规：
- 在签订和履行合同过程中，应严格遵守相关法律法规和政策规定，避免违法违规行为导致合同无效。
综上所述，宅基地房屋出租合同的无效可能涉及合同主体不合格、合同内容违法、合同形式不合法等多种情形。在签订合同时，应确保合同的合法性和有效性，遵守相关法律法规和政策规定，以维护双方的合法权益。