结论前置：开发商未做空调外机防水，过了质保期导致外墙漏水，其责任归属需根据具体情况判断。若能证明漏水是开发商当初未做防水导致的，且非业主使用或自然损耗等正常原因造成，开发商仍需担责；若因业主使用不当或自然老化导致，则可能由业主自行承担责任。

详细分析

一、法律依据

1. 《建设工程质量管理条例》

   • 第四十条：明确了屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年。这一条款为判断开发商在质保期内的责任提供了法律依据。
   • 第四十一条：规定了在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。这同样适用于开发商未做防水导致漏水的情况。

2. 《商品房销售管理办法》

   • 第七条：商品房现售应当符合的条件中包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。防水作为房屋基础设施的一部分，若未做防水导致漏水，显然不符合交付使用条件。

二、责任归属

1. 开发商责任

   • 质保期内：若因开发商未做防水或防水施工不符合相关标准和要求导致房屋漏水，开发商应当承担维修、赔偿等责任。这是基于《建设工程质量管理条例》的明确规定。
   • 质保期外：若能证明漏水是由于开发商当初未做防水这一质量问题导致的，且该质量问题并非因后续业主使用或自然损耗等正常原因造成的，开发商仍需承担相应责任。这需要业主提供充分证据支持主张，如专业机构的鉴定报告等。

2. 业主责任

   • 使用不当：若业主在使用过程中没有对房屋进行合理的维护和保养，如私自改动空调外机位置、未及时清理排水管道等，导致防水问题恶化，业主可能需要自行承担一部分责任。
   • 自然老化：若漏水是由于房屋自然老化导致的，如外墙材料老化、开裂等，且无法证明是开发商当初未做防水导致的，则可能由业主自行承担维修费用。

3. 物业责任

   • 管理不善：若小区有物业管理公司，且物业未尽到对公共区域或共用设施设备的管理和维护义务，如未及时清理排水管道、未对外墙进行定期检查等，导致漏水问题得不到及时解决或进一步恶化，物业也可能需要承担一定责任。

三、解决途径与维权建议

1. 收集证据

   • 业主在发现漏水问题后，应及时收集相关证据，如漏水现场照片、视频、损失清单、鉴定报告等。这些证据将有助于后续维权过程中证明漏水原因和责任归属。

2. 协商解决

   • 首先尝试与开发商或物业进行协商，要求他们承担维修和赔偿责任。通过友好协商达成一致解决方案，既能解决问题，又能节省时间和精力。

3. 投诉与调解

   • 若协商无果，业主可向当地的建设行政主管部门、消费者协会或建设局质量监督检验中心等相关部门进行投诉，请求他们介入调查和调解。这些部门将根据相关法律法规和政策进行调解，促使双方达成和解。

4. 法律诉讼

   • 若投诉仍无法解决问题，业主可向人民法院提起诉讼，通过法律途径来维护自己的合法权益。在诉讼过程中，业主需要明确自己的诉求，并提供充分的证据来支持自己的主张。法院将根据事实和法律规定作出判决，确定责任归属和赔偿金额。

结论与建议

开发商未做空调外机防水导致外墙漏水的问题，其责任归属需根据具体情况综合判断。业主在维权过程中应依法行事，确保自身权益得到有效保障。同时，建议业主在购房时仔细审查合同条款和房屋质量，并在使用过程中合理维护和保养房屋，以减少类似问题的发生。如果有进一步的法律问题，可以直接向我咨询。