未登记的不动产抵押，抵押人承担的责任需根据抵押合同的效力及过错程度来判定，可能承担违约责任或缔约过失责任。具体分析如下：
一、抵押合同有效但未登记时的违约责任
责任性质：
- 当抵押合同有效但未办理不动产抵押登记时，抵押人需按照合同约定承担违约责任。这是因为抵押合同是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。但由于未办理抵押登记，抵押权并未设立，债权人无法就抵押物优先受偿。
典型案例：
- 假设甲向乙借款，并签订房产抵押合同，约定以甲的房产作为抵押。但双方未办理抵押登记。后甲破产，乙无法就房产优先受偿。在此情况下，法院可能判定甲需赔偿乙相当于抵押物价值的损失（如房产评估价），或按实际损失比例赔偿。
法律依据：
- 《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
- 《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
二、抵押合同无效时的缔约过失责任
责任性质：
- 若抵押合同因欺诈、胁迫等法定事由被撤销或无效，抵押人需承担缔约过失责任。这是因为抵押人在订立合同过程中，存在违背诚信原则的行为，导致合同无效或被撤销，给债权人造成了损失。
典型案例：
- 假设丙伪造房产证与丁签订抵押合同，丁支付评估费等费用。后合同无效，丙需返还丁已支付的费用，并赔偿丁因此产生的差旅费等直接损失。
法律依据：
- 《民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”
- 《民法典》第五百条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”
三、责任范围的司法实践要点
损失计算标准：
- 原则上以债权人“实际损失”为限，包括直接损失（如资金占用利息）和可得利益损失（如预期收益）。
- 若抵押物价值明确且高于债务额，通常以债务本金及约定利息为限；若低于债务额，抵押人仅在抵押物价值范围内担责。
举证责任分配：
- 债权人需证明：存在合法有效的抵押合同；因未登记导致无法优先受偿的具体损失；抵押人对未登记存在过错（如故意拖延、拒绝配合）。
- 抵押人可抗辩：合同无效或可撤销的事由；债权人自身存在过错（如未及时催告办理登记）。
四、风险防范建议
对债权人：
- 签订抵押合同时明确约定“未办理登记的违约金条款”。
- 定期跟进抵押登记进度，保留书面催告记录。
- 要求抵押人提供其他担保措施（如保证人）。
对抵押人：
- 确保抵押物权属清晰，避免无权处分风险。
- 如实告知抵押物瑕疵（如已出租、存在查封）。
- 及时配合办理登记手续，避免因程序瑕疵引发纠纷。
结论：未办理不动产抵押登记时，抵押人的责任取决于合同效力及过错程度。合同有效时，抵押人承担违约责任；合同无效时，抵押人承担缔约过失责任。债权人应通过合同条款设计、过程管理和证据固定，最大限度降低风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。