商改住项目一般不能通过协议出让的方式获取土地使用权。以下是对此问题的详细分析：
一、商改住与土地出让方式的基本概念
商改住：通常指的是将原本规划为商业用途的土地或建筑，通过一定的程序和手续，改变为住宅用途。这种改变往往涉及到土地用途的变更，需要符合城市规划和相关法律法规的要求。
协议出让：是土地出让的一种方式，通常指政府与特定的土地使用者通过协商，达成土地出让的协议。这种方式往往适用于一些特定的项目或情况，如政府重点扶持的项目、公益事业项目等。然而，在大多数情况下，商业和住宅用地的出让更倾向于采用招标、拍卖或挂牌等公开竞争的方式。
二、商改住项目土地出让方式的法律规定
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，不得以协议方式出让。这一规定旨在保证土地出让的公开、公平、公正，防止暗箱操作和腐败现象的发生。
三、商改住项目获取土地使用权的合法途径
对于商改住项目而言，如果希望获取土地使用权并进行开发，通常需要遵循以下途径：
通过公开市场竞买：参与政府组织的招标、拍卖或挂牌活动，竞买符合规划要求的土地使用权。
与土地使用权人协商转让：在符合法律法规和城市规划的前提下，与现有的土地使用权人协商转让土地使用权。但这种方式往往受到诸多限制，如转让条件、审批程序等。
参与城市更新或旧城改造项目：在一些城市更新或旧城改造项目中，政府可能会通过特定的方式（如协议出让与公开竞价相结合）来出让土地使用权。但这种情况往往较为特殊，且需要符合特定的条件和程序。
四、法律建议与风险提示
严格遵守法律法规：在进行商改住项目时，必须严格遵守国家关于土地出让和使用的法律法规，不得擅自改变土地用途或采用非法的土地出让方式。
充分了解政策环境：不同地区的政策环境可能存在差异，因此在开展商改住项目前，应充分了解当地的政策规定和审批程序。
谨慎评估风险：商改住项目往往涉及到复杂的法律关系和审批程序，因此在进行项目决策前，应谨慎评估风险并制定相应的风险应对措施。
如果有任何关于商改住或土地出让方面的法律问题，可以直接向我咨询。我会根据你的具体情况，提供更为详细和专业的法律建议。