关于房地产用地能否协议出让的问题，这主要取决于土地的具体用途以及相关的法律法规和政策规定。以下是对此问题的详细解答：
一、协议出让的基本概念
协议出让是土地出让的一种方式，它指的是国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。这种方式通常适用于特定类型的土地和特定情形。
二、可以协议出让的土地类型及情形
非营利性项目用地：
- 政府办公用地、军事用地、基础设施用地（如供水、排水、供电、供气、供热、道路、桥梁等）、公益事业用地（如教育、医疗卫生、社会福利设施等）等，这些项目具有公益性质，通常通过协议出让方式获取土地，以保障其正常开展和运营。
特殊产业项目用地：
- 在某些特定情形下，如符合地方产业政策导向、投资规模大、科技含量高、对地方经济发展有重大带动作用的工业项目，以及国家支持的新业态项目（如新能源、大数据、人工智能等），在符合相关规定和条件时，也可通过协议出让方式取得土地。
原划拨、承租土地使用权人申请办理出让：
- 因企业改制、资产重组、改变土地用途等原因，原划拨土地使用权人经批准可以协议出让方式将划拨土地转变为出让土地，并补缴土地出让金。
- 原承租土地使用权人在租赁期限届满后，符合相关规定并经批准，也可协议出让土地，取得出让土地使用权。
其他特殊情况：
- 如法院判决、裁定或政府决定处置的土地，以及经有批准权的人民政府批准的其他特殊情形，也可采用协议出让方式。
三、房地产用地的协议出让限制
对于房地产用地，特别是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，通常不得以协议方式出让。这是为了确保土地出让的公平性和竞争性，防止土地资源的浪费和滥用。在同一宗地有两个以上意向用地者的情况下，也不得采用协议出让方式。
四、协议出让的特殊规定与限制
- 价格评估与公示：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。同时，协议出让结果需在指定场所或媒介向社会公布，接受社会监督。
- 严格遵守法律法规：无论何种情况下的协议出让，都必须严格遵守相关法律法规和政策规定，确保土地使用的合法性和合规性。
总结：
房地产用地，特别是经营性用地，通常不得以协议方式出让。然而，对于非营利性项目用地、特殊产业项目用地、原划拨或承租土地使用权人申请办理出让以及其他特殊情况下的土地处置，在符合相关法律法规和政策规定的前提下，是可以采用协议出让方式的。因此，在具体操作中，需根据土地的具体用途和当地的政策规定来判断是否可以协议出让。