免租期是否计入20年租赁期限，需根据租赁合同的具体约定以及相关法律法规来综合判断，但通常情况下，免租期不计入20年的租赁期限。以下从不同角度为您详细分析：

1. 合同约定优先

在租赁合同中，双方可以明确约定免租期是否计入租赁期限。如果合同中明确规定了免租期不计入租赁期限，那么应当按照合同约定执行。例如，合同可能规定：“租赁期限为20年，自实际交付之日起计算，其中前3个月为免租期，不计入租赁期限。”在这种情况下，免租期显然不会计入20年的租赁期限。

2. 法律法规规定

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。然而，该法律条款并未直接涉及免租期是否计入租赁期限的问题。因此，在法律法规没有明确规定的情况下，免租期是否计入租赁期限主要取决于双方的合同约定。

3. 实际操作中的考量

在实际操作中，免租期通常是出租人为了吸引承租人或给予承租人一定的装修、准备时间而设定的。因此，免租期往往被视为一种优惠或激励措施，而不是租赁期限的一部分。如果免租期被计入租赁期限，可能会减少承租人实际使用租赁物的时间，这显然不符合出租人的初衷。

4. 特殊情况下的处理

当然，也存在一些特殊情况。例如，如果租赁合同中并未明确约定免租期是否计入租赁期限，且双方对此存在争议，那么可能需要通过法律途径来解决。在这种情况下，法院或仲裁机构可能会根据合同的具体条款、交易习惯以及公平原则等因素来综合判断免租期是否应计入租赁期限。

法律建议

1. 明确合同条款：在签订租赁合同时，双方应当明确约定免租期是否计入租赁期限，以避免后续产生争议。
2. 咨询专业律师：如果对租赁合同中的条款存在疑问或争议，建议及时咨询专业律师，以便得到更准确的法律意见。

举例说明：假设您与房东签订了一份为期20年的租赁合同，合同中明确规定了前6个月为免租期，不计入租赁期限。那么，在这份合同中，免租期显然不会计入20年的租赁期限。相反，如果合同中并未明确约定免租期是否计入租赁期限，且双方对此存在争议，那么可能需要通过法律途径来解决。

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