核心结论：租赁期限最长20年这一规定，是包含免租期的。也就是说，免租期也会计入这20年的总租赁期限内。
法条详细解读与实际应用
20年上限的明确规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁合同的期限不得超过二十年，这是法律对租赁期限的明确上限。这一规定旨在保护双方当事人的合法权益，避免因租赁期限过长而可能引发的各种风险和不确定性。
免租期计入总租赁期限：
- 免租期，作为租赁合同中的一种特殊安排，通常是出租人给予承租人的一定期限内的租金减免。然而，这并不意味着免租期可以超出法律规定的20年租赁期限上限。免租期同样会被计入总租赁期限内，因此，在签订租赁合同时，双方应充分考虑免租期的长度，确保总租赁期限不超过20年。
超过部分无效的法律后果：
- 如果租赁合同约定的期限（包括免租期）超过了二十年，那么超过的部分将被视为无效。这意味着，如果双方签订了一份为期25年的租赁合同，其中包含5年的免租期，那么实际上只有前20年的租赁期限是有效的，超出的5年将不受法律保护。这可能导致双方在未来产生纠纷时，无法依据合同条款来维护自己的权益。
实践影响与指导建议
对于出租人：
- 在设定免租期时，应充分考虑总租赁期限的限制，避免因免租期过长而导致总租赁期限超出20年。
- 可以在租赁合同中明确约定免租期的具体长度和条件，以及总租赁期限的计算方式，以减少未来可能产生的纠纷。
对于承租人：
- 在签订租赁合同时，应仔细审查合同条款，确保总租赁期限（包括免租期）不超过20年。
- 如果对租赁期限有特殊需求，可以与出租人协商续订租赁合同，但续订后的租赁期限同样不得超过20年。
示例说明
假设出租人与承租人签订了一份租赁合同，约定租赁期限为22年，其中前2年为免租期。根据法律规定，这份合同中超过20年的部分（即后2年）将是无效的。因此，双方实际上只能享受前20年的租赁权益，超出的2年将不受法律保护。为了避免这种情况的发生，双方可以重新协商租赁期限，确保总期限不超过20年，或者考虑在租赁期限届满后续订租赁合同。
综上所述，租赁期限最长20年这一规定是包含免租期的。双方在签订租赁合同时，应充分考虑这一规定，确保合同的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。