针对卖房子时买主贷款下不来，中介是否有责任以及订金是否要退的问题，需分情况讨论：
一、中介的责任
若因中介原因导致贷款下不来：
- 中介若存在过错，如未准确告知贷款政策、操作失误、提供虚假信息或未履行尽职调查义务等，导致买主贷款无法获批，那么中介应承担相应责任。
- 在此情况下，购房者有权要求中介退还已支付的订金，甚至可要求赔偿因此造成的损失。
若非中介原因导致贷款下不来：
- 若因买主自身资信问题（如信用记录不良、收入证明不达标等）或不可抗力、政策变动等不可归责于双方的原因导致贷款下不来，中介通常不承担责任。
- 此时，订金是否退还需依据购房合同中的约定以及双方协商的结果来确定。
二、订金的退还
合同有约定：
- 若购房合同中明确约定了因贷款下不来导致合同无法继续履行时订金的处理方式（如退还订金、扣除部分费用后退还等），则应按照合同约定执行。
合同无约定：
- 若合同无此类明确约定，从公平原则出发，可与卖家协商看能否部分退还订金。
- 若因买主自身原因导致贷款下不来，且合同无特别约定，卖家可能拒绝退还订金。但若卖家同意退还或双方能达成一致，则可按协商结果执行。
- 若因不可抗力或政策变动等不可归责于双方的原因导致贷款无法获批，购房者通常有权要求退还订金，法律一般会支持这种情况。
三、法律建议
查看合同条款：
- 首先应仔细查看与中介、卖家签订的合同条款，了解其中关于贷款下不来时订金处理、中介责任等方面的约定。
与中介、卖家协商：
- 在了解合同条款的基础上，与中介、卖家进行友好协商，看能否就订金退还、中介责任等问题达成一致。
寻求法律途径：
- 若协商不成，可考虑通过诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。在此过程中，应收集好相关证据（如合同、沟通记录、贷款申请材料等），以便在法庭上证明自己的主张。
举例说明：假设购房合同中明确约定了“若因买主原因导致贷款下不来，订金不予退还”，且实际情况下买主确实因自身资信问题导致贷款无法获批，那么在此情况下订金很可能无法退还。反之，若合同无此类约定且买主能证明贷款下不来是因中介过错导致，则有权要求中介退还订金并可能要求赔偿损失。
后续行动建议：在处理此类问题时，建议购房者保持冷静、理性，先通过协商解决问题；若协商不成再考虑法律途径。同时，在未来的购房过程中应更加谨慎地选择中介、签订合同，并提前了解贷款政策等相关信息，以降低类似风险的发生。有问题可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议。