住宅改变为经营性用房时，承诺书是否必须，取决于当地的具体政策和管理要求，但通常需要提交有利害关系业主一致同意的证明材料，承诺书可能是其中的一种形式。以下从不同角度进行详细分析：
一、法律法规要求
根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，业主在将住宅改变为经营性用房时，除需遵守法律、法规以及管理规约外，还必须经过有利害关系的业主一致同意。这一规定旨在保护业主的合法权益，维护建筑区划内的和谐居住环境。虽然法律法规并未直接规定必须使用承诺书，但承诺书作为一种书面形式，可以明确业主的承诺和责任，因此在实践中被广泛采用。
二、地方政策差异
不适用申报承诺制的地区：
- 以山东省为例，根据《山东省市场主体住所(经营场所)管理办法》，住宅改变为经营性用房的，不适用申报承诺制。除需要提交房屋产权证明、购房合同、租赁合同等合法使用证件外，还需要提交有利害关系业主一致同意的证明材料。这里的“证明材料”可能包括承诺书，但也可能包括其他形式的同意文件。
适用告知承诺制的地区：
- 以湘潭市为例，根据湘潭市市场监督管理局的通知，在全市范围内申请将住宅改变为经营性用房，全面施行告知承诺制，使用《住宅改为经营性用房告知承诺书》。这意味着在这些地区，承诺书是必须的，且需要明确承诺事项，如提交文件的真实性、合法性，经营场所的合规性，以及取得有利害关系业主的一致同意等。
三、承诺书的内容与作用
承诺书通常包含以下内容：
- 申请人基本信息；
- 行政机关告知事项，包括事项名称、内容及用途，设定事项的依据等；
- 申请人承诺事项，如已经取得有利害关系业主的一致同意，严格遵守负面清单规定等；
- 虚假承诺的法律责任。
承诺书的作用在于明确申请人的责任和义务，确保“住改商”行为的合法性和合规性。同时，它也是行政机关进行事中事后监管的重要依据。
四、实际操作建议
了解当地政策：
- 在进行“住改商”前，务必了解当地的具体政策和管理要求，确定是否需要提交承诺书或其他形式的同意文件。
与有利害关系业主沟通：
- 无论是否需要提交承诺书，都应与有利害关系业主进行充分沟通，取得他们的一致同意。这有助于减少后续纠纷和法律风险。
遵守法律法规和管理规约：
- 在进行“住改商”时，必须严格遵守法律法规和管理规约，确保经营活动的合法性和合规性。
咨询专业律师：
- 如有任何疑问或需要进一步的法律指导，可以直接向我咨询。作为专业律师，我将根据您的具体情况提供有针对性的法律建议。
总结来看，住宅改变为经营性用房时是否需要提交承诺书，取决于当地的具体政策和管理要求。但无论如何，取得有利害关系业主的一致同意是必须的。因此，在进行“住改商”前，请务必了解当地政策并与有利害关系业主进行充分沟通。如有任何法律问题，欢迎直接向我咨询。